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任意売却のデメリットとはなにかわかりやすく説明する

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
任意売却、良いことはたくさん聞くけれどデメリットについての情報がほしい
ご主人様
任意売却をすると、どのようなリスクがあるのか?
ご主人様
任意売却するときの注意点は?

家の住宅ローンの返済が厳しくなると任意売却(にんいばいきゃく)しようか迷うことがありますが、デメリットやリスクについても知っておきたいはずです。

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

特に任意売却は、競売(けいばい・きょうばい)と比べるとメリットしかないと言われることも多いからです。

競売とはなにかメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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こちらでは、任意売却のデメリットやリスク、注意点についてわかりやすく説明します。

任意売却のデメリット、リスク一覧

まずは任意売却のデメリットやリスクを一覧で確認しましょう。

  1. 必ず売れるとは限らない
  2. 時間制限がある
  3. 借金を完済できるとは限らない
  4. 必ず競売より高く売れるとは限らない
  5. 手間がかかる
  6. 誰に依頼して良いかわかりにくい

以下でそれぞれの内容を説明します。

デメリット1.必ず売れるとは限らない

任意売却の際には物件を通常の不動産市場で売却することになるので、買主を消費者の中から見つけなければなりません(探すのは不動産会社です)。

ただし、販売価格は金融機関から承諾を得た金額でないといけないので、売主の独断でむやみに下げることはできません。すると人気のない物件の場合、なかなか買手がつかないケースがあります。次の項目で説明しますが任意売却には時間的なリミットがあるので、売れないと失敗します。

この点、競売ならば「売れないリスク」を心配する必要はありません。極端な話、売れなければいつまでも家に住んでいれば良いのです。

デメリット2.時間制限がある

任意売却には、「時間制限がある」ことに注意が必要です。任意売却ができない場合、金融機関は裁判所で「競売」手続きを進めますが、競売の「開札日」までに任意売却が完了していないと、競売取下げができません。

また、実際のところ開札日ぎりぎりで買主が見つかっても、金融機関は納得せず取下げに応じないでしょう。もっと早期の段階で買主を見つけて売買契約の締結を完了しておく必要があります。

早めに着手して、早期に買主を見つけないと失敗してしまうことも、任意売却のデメリットです。

デメリット3.借金を完済できるとは限らない

任意売却をすると、必ず借金(残っている住宅ローン)を完済できると思っている方がいますが、それは間違いです。任意売却によってローンを完済することができるのは、ローンの残額よりも家が高く売れたケースに限られます。

確かに、競売よりは高額で売れて、多めにローンを返済できる可能性は高いですが、必ずしも完済できるとは限りません。任意売却後もローンが残って支払いが必要になるケースは普通にあることです。

任意売却後の残債が多すぎて返済できなければ、自己破産が必要になる方もおられます。

デメリット4.必ず競売より高く売れるとは限らない

任意売却をすすめられる場合、たいていは「競売より高く売れる」といわれます。

確かに多くのケースで競売より任意売却の方が高く売れますが、すべてではありません。中には競売の方が高額で売れる事例も存在します。

不動産の地域や状態、種類などによって判断が異なってくるので、任意売却や競売に詳しい不動産会社にどちらが良いのか相談してみましょう。

デメリット5.手間がかかる

任意売却は、競売に比べて非常に手間がかかります。まずは金融機関の承諾をとる必要があります。物件査定額が低くて金融機関に納得してもらえなかったら、任意売却を始めることすらできません(とはいっても交渉するのは不動産会社などです)。

また、不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく:売却活動の契約)を結んで売り出しを行い、購入希望者が現れたら内見(ないけん:内部見学の略)の案内なども行わねばなりません。売買の条件交渉や売買契約の締結、決済への立会や登記への協力なども必要です。

こうした諸々の対応は競売ならすべて不要なので、任意売却特有のデメリットと言えるでしょう。

デメリット6.誰に依頼して良いかわかりにくい

任意売却に関心を持つ方の多くは「誰に相談・依頼すれば良いのか?」という問題で悩まれます。

不動産屋でも店の前に大々的に「任意売却やります」と書いてあることは少ないですし、ネットで見つけた任意売却対応の不動産屋にいきなり連絡するのも躊躇する方が多いでしょう。

税理士事務所や司法書士事務所、弁護士事務所などでも任意売却の案内があるケースがありますが、士業事務所にいきなり電話をかけるのもハードルが高いと感じるものです。

そうこうしている間に時間が経ち、任意売却できなくなって競売にかかってしまいます。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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デメリットと勘違いされやすい注意点

任意売却にはデメリットと勘違いされやすい注意点もあります。

保証人への迷惑について

任意売却すると保証人に迷惑がかかると思われていることがありますが、それは任意売却が原因ではありません。

そもそも、ローンの支払いを一定金額以上滞納すると、債権者(さいけんしゃ:お金を貸している側)は保証人に一括請求する契約内容になっているので、任意売却をしなくても迷惑はかかります

ブラックリスト状態について

任意売却をすると信用情報に傷がついてブラックリスト状態となり、ローンやクレジットを利用できなくなると思われていることがあります。

ただ、信用情報に傷がつくのも住宅ローンを2~3か月以上滞納したからであり、任意売却の結果ではありません。任意売却しなくても、住宅ローンを返せなければどのみちブラックリスト状態になります

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