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母が老人ホームに入るので、誰も住まなくなるマンションを売却するのか、ひとまず空き家のままにしておくべきなのか迷っています…
どうすれば良いでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
親が老人ホームに入り、実家が空き家になることがあります。
もし、いずれ売却するのであれば、税制面などを考えると早めに売却する方がおすすめです。
こちらでは、親が老人ホームに入るとき、空き家にするより売却すべき理由について説明します。
もくじ
1.親が老人ホームに入るとき家は売却すべき？
子供の多くは、就職や結婚で実家を離れます。残された夫婦の片方が先に亡くなれば、一人きりの生活になります。
年齢が若ければ、残りの人生を楽しみつつ、気楽な生活も送れるかもしれません。
しかし、年齢を重ねるごとに、今までできていた日常生活のなかでできなくなることも増えてきます。子供にとって、親の1人暮らしは心配になってくるものです。
そんな中、親が老人ホームに入り、実家が空き家になってしまうとき、家は売却するのか、ひとまず空き家のまま置いておくのか迷われる方は多いのではないでしょうか。
基本的に「親はもう家に戻らない」「子供も実家を引き継いで住む予定はない」など、老人ホームに入ると家に戻ってくることはない、戻ってきても同居するかもしれないというケースでは、売却すべきかどうか真剣に考えてみるべきです。
2.老人ホームに入るタイミングで家を売却した方が良い理由
老人ホームに入るときに売却を検討すべき理由は次の5点です。
2-1.①売却代金を老人ホームなどの費用にあてられる
老人ホームの入所代は決して安くありません。また、その後の生活費や医療費を考えると、まとまったお金を準備しておくことに越したことはありません。
特に実家を売却する場合、「いつまでに売らなければならない」といった事情もないケースが多いはずですので、不本意な値下げをすることもなく、買主と価格交渉ができるので、できるだけ希望の金額に近い価格で家の売却をすることができます。
まずは、だいたい売ったらいくらぐらいになるのか知りたいという方は、イクラ不動産をご利用ください。無料で簡単にお家の現在の価格を調べることができます。
2-2.②家の維持管理費用がなくなる
人が住んでいれば、日常的な掃除や換気ができますが、誰も住まなくなった家は、傷むスピードが早くなります。
不審者が侵入して家具や電化製品が盗難に遭ったり、放火が起きたりするかもしれません。また、誰も住んでいなくても、火災保険や固定資産税などは今まで通り必要です。
家を売却してしまえばこういった家の維持管理費も必要なくなります。
2-3.③「3000万円特別控除」を利用できない可能性がある
一般的にお家を購入したときの金額よりも、高く売却でき、利益が出た場合は、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）という税金がかかります。
ただし、マイホームの場合は、売却するときに「利益が3000万円以内なら税金はかからない」という「3000万円特別控除」という特例があり、実際多くの方はこれにより税金がかかりません。
ただし、この特例を受けるためには「住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する」という要件を満たす必要があります。
親が老人ホームに入所後「売ろうか、どうしようか」と考えているうちに3年が過ぎると、特例対象外になるため要注意です。
まずは、現時点で売却利益が出るかどうかを調べておくようにしましょう。売却して損失が出た場合は、譲渡所得税はかかりません。
2-4.④「相続空き家の3000万円特別控除」が受けられない
空き家のまま、親がなくなった場合、相続が発生します。同じく、相続した空き家の売却によって出た売却益（譲渡所得）から最大3000万円が控除されるのが、「相続空き家の3000万円特別控除」という制度です。
この特例を使うには、「相続が開始される寸前まで被相続人（亡くなった方）が住んでいた」などの要件を満たすことが必要です。
つまり、「老人ホームに長く入っていて亡くなった」というケースでは、親の生活拠点が「マイホーム」から「老人ホーム」へと移り変わっているため、この特例の対象外になってしまいます。
2-5.⑤売りたくなっても認知症になると勝手に売れない
家を売却することができるのは所有者である本人だけです。
もし、子供が後で売りたくなっても親が認知症になって判断能力が欠いてしまったら親の家を「子供である自分が住んでいた実家だから…」などと、たとえ血の繋がりがある子供であっても勝手に売ることはできないのです。
後述する成年後見制度を利用するという方法もありますが、リスクもあるため老人ホームに入るときに売却してしまう方が一番スムーズに解決することができます。
3.実際に売ると決まったら親名義の家は子供でも売却できる？
家の売却完了までには、不動産会社とのやり取りなどに加え、売買契約や決済に出向いたり、家の引き渡しの準備などを要するため、高齢の方にとっては大変なこともあります。
そこで子供が親に代わって売却の手続きを進めたいということもあることでしょう。
親名義の家を子供が代わりに売却するためには、所有者である親本人の意思確認が必ず必要となります。
家の売却について意思がきちんと確認できるケースと、認知症などで意思がきちんと確認できないケースによって、方法が異なります。
3-1.売却の意思が確認できる場合は「委任状」を取り付ける
という意思がきちんと確認できるケースでは、「委任状」があれば、子供などの親族が代理人となって家を売却することが可能です。
委任状には、売主である親本人の自署と実印での押印が必要ですので、合わせて親の印鑑証明書と本人確認書類を添付しなければなりません。委任状は、通常不動産会社が用意してくれます。
ただ、委任状などの必要書類が揃っていたとしても、残代金の受け取りと物件の引渡しの前には必ず、事前に司法書士が親の本人確認や売却の意思を確認するための面談が必要となります。
売却の流れについて詳しくは「不動産売却の流れをイラスト解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-2.親が認知症などの場合は「成年後見制度」も検討する
前述した通り、家の売却には所有者である親本人の意思確認が必ず必要となります。そのため、親が認知症や脳梗塞といった病気などで「意思能力」が無くなってしまった状態では、家の売却はできません。
そんなときは、成年後見人制度を利用すれば、親名義の家を売却することができます。しかし、必ずしも子供が後見人になれるわけではありません。
成年後見人として認められるためには、「自分が成年後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立て、認められる必要がありますが本人に代わって財産の管理を行うという、重い責任を負う立場となるため、弁護士や司法書士などの第三者が選ばれるケースも大いにあります。
たとえ自分が選ばれなかったからといって、成年後見制度をやめることはできないことに注意が必要です。
また、仮に成年後見人として認められた場合であっても売却するには、あらためて「親が所有している家を売りたい」と家庭裁判所に申し立てて、許可を得なければなりません。
親が認知症になってしまった場合の売却方法については、「親が認知症になって空き家になってる実家の売却方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
4.家の売却に同意してもらえないときはどうすべき？
親が家の売却に同意してくれないけど、今後の介護にかかる費用や将来のことを考えると心配という方は以下の2つの方法を検討してみましょう。
4-1.①リースバックの利用を検討してみる
施設の入居費用や生活費を工面するために、家を売却してまとまったお金を得たいけれども、時折戻るために家は置いておきたいという場合があります。
そのような、家を売っても住み続けたい場合は、リースバックを利用するというのも一つの手です。
リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
4-2.②リバースモーゲージの利用を検討してみる
リバースモーゲージとは、簡単にいうと、自宅を担保（たんぽ）にすることで、お金が借りられる不動産ローンのことです。借りたお金については、亡くなったときに自宅を売却することで一括返済します。
自宅を今すぐに売却することなくお金を借りることができるので、売却に同意してもらえないけど、親の介護費や医療費に回したいというときには検討すべき一つの制度です。
ただし、借りられる金額は、一般的に不動産の土地評価額の5〜7割程度と、売却するよりも低くなります。
リバースモーゲージについて、詳しくは「家に住みながらお金を借りることができるリバースモーゲージとは？」も併せてご覧ください。
4-3.③任意後見制度の利用を検討する
任意後見制度とは、判断能力があるうちに、将来、自分の判断能力が衰えてきた時に備えて、あらかじめ「後見人」を誰にするか、自分で決めておくことができる制度のことです。
基本的には、子供や孫はもちろん友人でも任意後見人になることができるので、信頼できる方に依頼し、引き受けてもらう契約（任意後見契約）を結びます。
前述した成年後見制度では、必ずしも子供が後見人になれるわけではありませんので、親が元気なうちに「任意後見人」を子供に選んでおけば、本人の判断能力が衰えたときは子供が代理で家を売却することができます。
まとめ
親が老人ホームに入所すると、空き家になるケースが多いですが、「まだ家を売りたくない」という親の意向があれば、無理に売却は進められません。
ただ、「老人ホームに入る」ということがネックになり、税制の特例が使えなくなったり、親の認知症が発症すれば、さらに売りづらくなってしまうことを家族で共有し、家をどうするのかについてよく話し合って決めるべきです。
親が老人ホームに入るため、家をどうしたらよいのか迷っている、まずは家族で話し合うためにも家を売却したらいくらぐらいになるのか知っておきたいという方は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。
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