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不動産売却の流れ:不動産屋選びからお家の引渡しまで

不動産売却(売却方法)

奥様
はじめてのお家の売却。心配…どうしたらいいの?

初めての不動産売却

不動産売却なんて一生に一度あるかどうかで、何度も経験するものではありません。「はじめて」の経験に加えて、大きなお金が動く資産でもあるため、不安になるのは当然のことです。

不動産売却の手順と流れは次の7つにわけることができます。

不動産売却の流れ

お家を売る前に、まず売却の流れの全体像をつかみ、手順を1つずつクリアしていけば良いだけです。

  • ステップ.1
    ①情報収集する
    売却に強い不動産会社がどこなのか調べましょう。
  • ステップ.2
    ②査定してもらう
    あなたのお家がある地域の売却に強い不動産会社3〜4社ほどセレクトしましょう。
  • ステップ.3
    ③媒介契約を結ぶ
    媒介契約を結ぶと正式に売却活動がスタートします。
  • ステップ.4
    ④購入希望者を探す
    実際に探すのは不動産会社ですが、ポイントをおさえておきましょう。
  • ステップ.5
    ⑤売買契約を結ぶ
    購入希望者が見つかれば、価格交渉の上、不動産売買契約を結びます。
  • ステップ.6
    ⑥物件引渡しの準備
    売買契約を結ぶと、お家を買主に引き渡す準備をします。
  • ステップ.7
    ⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
    準備が終わればお家を買主に引き渡します。

とはいえ、お家を売りはじめてから、実際に売れて手元にお金を受け取るまで、はやくて3ヶ月ほどはかかります。また、不動産会社への手数料は、基本的に売却が成功して支払う成功報酬です。

こちらでは、大切なお家を売るときの手順や流れについてわかりやすく説明します。

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①情報収集する

まず、お家の価格がいくらぐらいなのか、そして査定依頼する不動産会社をどこにすべきかなどの「情報収集」活動です。

不動産売却の口コミ

直接不動産会社に行ったり、電話してあれこれ聞くという方法もありますが、いきなりというのは、抵抗がある方も多いでしょう。

それに、勇気をもって、初めて入ってみた不動産会社が、悪い不動産屋さんなら最悪ですよね。

そうならないように、インターネットなどで最初に、不動産がいくらぐらいで売れるのか相場価格(現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと)を調べたり、売却に強い不動産会社を調べたりします。

売却に強い不動産会社とはどのような会社でしょうか?

売主の希望はお家をできるだけ「はやく・高く」売ることです。言い換えると、「はやく・高く」購入してくれる買主を見つけてくれる会社が売却に強い不動産会社と言えます。売却に強い不動産会社を見分けるには2つのポイントがあります。

  1. 地域で成約件数が多い不動産会社
  2. 宣伝に力を入れている不動産会社

1.地域で成約件数が多い不動産会社

実際にその地域の土地・一戸建てやマンションを売った不動産会社は、多くの購入希望者とお会いしています。 その中には、「◯◯マンションの広いお部屋をが欲しかったのに、売り出されていなかったため買えなかった」というお客様もいます。

あなたの売りたいお家がお部屋の広いタイプだとすると、そのお客様が購入する可能性は高くなります。 つまり、あなたのお家を買いたいと思っているお客様を紹介できる不動産会社が売却に強いといえます。

これができるだけ「はやく・高く」売れる方法になります。

2.宣伝に力を入れている不動産会社

インターネットやチラシ、電話・メール、来店したお客様への紹介、オープンハウス(家を開放して自由に見てもらうという販売方法)、レインズなどを駆使して、あなたのお家を宣伝してくれる不動産会社のことです。

あなたのお家をできるだけ「はやく・高く」売るには、1人でも多くの、今お家の購入を検討しているというお客様の目に触れてもらうことが必要です。

不動産がいくらぐらいで売れるのかの相場価格や売却に強い不動産会社は、スマホの不動産屋さんイクラ不動産で調べることができます。

お家を売るとき売却に強い不動産屋さんの正しい選び方

②査定してもらう

あなたのお家を不動産会社に査定してもらいます。

机上査定と訪問査定

ご主人様
売って、新しいお家に買い替えたい
奥様
お家が広いので、売って駅近くの賃貸に住みたいのよ

あなたが売却後に考えているプランを実現するためにも、売却してお金を受け取るまでの日数(売却期間)や手取りの金額などを相談しなければなりませんよね。

不動産会社に調査・査定をしてもらい、売出価格(売却スタート時点の販売価格のこと)や売却方法の提案、売却にかかる諸費用や税金などの説明を受けます。このときに依頼する不動産会社を選別していきます。

比較・検討するためにも、複数の不動産会社にみてもらいましょう。大手かどうかにはこだわりすぎず、まずはあなたのお家がある地域の売却に強い不動産会社を3~4社程セレクトして、提案を受けることがおすすめです

おすすめの不動産会社はどこ?売却経験者から学ぼう!

いくらぐらいになるのかは、実際に不動産会社に来てもらって、お家の中や外を見てもらい、正確に査定してもらう必要があります(訪問査定)。例えば、建物の外壁に亀裂などが入っていると安くなるからです。

ただ、お家が空き家などで遠隔地にある場合は、すぐにお家の中を見てもらうことが難しいかもしれません。また現在、賃貸中の投資用不動産は、直接訪問しての査定ができないので机上査定で査定結果と提案を受けます。

空き家の売却を不動産会社に依頼する前に知っておくべきポイント

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③媒介契約を結ぶ

販売を依頼したい不動産会社が決まったら、正式に売却活動を依頼します。このとき、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約締結

媒介契約(ばいかいけいやく)とは、不動産会社に売却活動を依頼するときに正式に結ぶ契約です。あらかじめ契約書内に次の内容を決めておきます。

  • 売却活動期間(一般的には3ヶ月間です。)
  • 売却価格(売却スタート時点の販売価格です。)
  • 仲介手数料(不動産の売却が決まってから支払う成約報酬です。売却できなければ支払う必要はありません。)

媒介契約には、専属専任媒介専任媒介一般媒介の3種類があり、あなたのお家や条件にあった媒介契約を選んで結びます

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動のスタートです。

奥様
どの媒介契約を選べばいいの?

という方はこちらを参考にしてください。

媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

④購入希望者を探す

探すといっても、実際探すのは不動産会社です。

不動産集客方法

不動産会社が様々な方法で、購入希望者を募ります。

あとで後悔しないためにも、不動産会社に依頼する前に、どのような方法で集客しているのかを知っておくことが重要です。なぜなら、不動産会社によって集客方法が異なるからです

家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?

購入希望者から「お家を見たい」という希望があれば対応します。とはいえ、実際に案内するのはプロである不動産会社です。

この際、事前に部屋の掃除や整理整頓したり、丁寧に接することで購入希望者に好印象をもってもらえるようにすることも重要です。

家に住みながら不動産の売却ってできるの?空き家の場合と比較してみた

⑤売買契約を結ぶ

「あなたのお家を買いたい」という購入希望者が見つかれば、価格などの条件の交渉が始まります。そして、交渉がまとまれば不動産売買契約を結びます。

ここでも、実際に交渉するのは不動産会社です。あなたに状況を報告し、意向を先方に伝え交渉していきます。

不動産売買契約の日程の設定や、売買契約書の作成をするのも不動産会社です。

不動産売買契約

不動産売買契約を結んだあとに、売主であるあなたはお家を引渡す準備(引越しやローンの返済手続きなど)を、買主は物件を引受ける準備(正式な住宅ローンの契約など)を行います。そのため、不動産売買契約と同じタイミングで不動産を引渡せるわけではありません。

また、不動産売買契約の際に、全てのお金(売買代金)を受け取れるわけではないことに注意が必要です。売買代金の一部である「手付金(てつけきん)」を受け取ります。

通常、手付金は売買代金の1割です。例えば、2000万円の物件の場合は200万円が目安です。

不動産売買契約の時に全てのお金がもらえるわけではないって知ってた?

⑥物件引渡しの準備

お家を買主に引き渡す準備をします。すでに空き家の場合は、引越しする必要はありません。

不動産引渡しの準備

住みながら売却する場合は、物件の引渡しの日(残代金決済日)の前日までに引越しや公共料金の清算を済ませ、買主に物件を引き渡す準備をします。また、住宅ローンを完済するための登記の抹消や移転などが必要である場合、司法書士の先生の指示に従って書類を集めます。司法書士は不動産会社が紹介してくれます。

⑦残代金の受け取りと物件の引渡し

売買代金から、不動産売買契約の際に受け取った手付金を引いた残代金を受け取ります。こちらも不動産会社が売主、買主の日程調整を行い、セッティングしてくれます。

残代金決済

買主から残代金を受け取った同じ日に、あなたのお家はあなたから買主のお家となり(所有権移転)、鍵と物件を引渡します。

残代金決済日・物件の引渡し当日はどんなことをするの?

以上で不動産の売却は完了です。

すぐに売って現金化したい場合は?

ご主人様
3ヶ月もかかるの?もっと早く売って欲しいんだけど…

不動産を売るのに、早くて3ヶ月ほどかかりますが、「買取(かいとり)」という方法であれば、すぐに現金化できます。

買取とは、一般の消費者ではなく、不動産会社に直接お家を買い取ってもらう売却方法です。

購入希望者を集める必要がないため、早くて数日間で現金化することが可能です。

不動産売買の流れ(買取の場合)

ただし、普通に売却するときと比べて、7割ほどの価格になってしまうことがデメリットです。

例えば、相場価格3000万円の物件であれば、2100万円程度になります。

家をできるだけ高く「買取」してもらう方法

まとめ

おおまかな不動産売却の流れについて理解できたでしょうか。

不動産は、媒介契約を結んで売却活動をスタートさせてから、3ヶ月の間に売却(不動産売買契約を結ぶこと)できれば早い方で、全てのお金を受け取るまでにかなり時間がかかります。

もし、最短数日で現金化したいという場合は、「買取」という方法を選択しなければなりません。

不動産買取の流れについてわかりやすく説明する

買取であってもそうでなくても、不動産売却の流れの中で、売却を成功させるために一番大事な部分は「① 情報収集する」です。

できるだけお家を高く、早く売るためには情報収集が欠かせません。お家を売る前に、しっかりと不動産売却について理解した上で売却活動に入らなければ、プランが狂い、あとになって後悔する方も多いのです。

自分の家がいくらなのか、あなたのお家がある地域の売却に強い不動産会社がどこなのかを知りたい方は「スマホの不動産屋さん」で相談できます。

不動産会社への手数料は、基本的に売却が成功して支払う成功報酬なので、お家の査定は無料でしてもらうことができます。

売却に強い不動産会社に査定を依頼し、売却活動が始まれば、あとは1つずつクリアしていけばよいでしょう。

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