家やマンションなどの売却を不動産会社に依頼するときに結ぶのが、媒介契約（ばいかいけいやく）です。
媒介契約書には、不動産会社がどのような売却活動をしてくれるのか、成約した場合の報酬（仲介手数料）はいくらかなどの取り決めが記載されています。
契約内容の違いによって、媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで売却の成否が分かれるいっても過言ではありません。
こちらでは、3種類の媒介契約についてと、失敗しない選び方をわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 3種類の媒介契約、それぞれの契約内容と特徴
- 売却したい物件に合った媒介契約の選び方
- 媒介契約選びで迷ったときにどうすれば良いのか
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションの売却を予定している人
- 媒介契約の種類についてくわしく知りたい人
- 媒介契約の選び方で迷っている人
もくじ
1.媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産（マンション・一戸建て・土地）を売却する際、依頼する不動産会社と売主との間で締結される契約のことです。
売却の依頼を受けた不動産会社には、契約の内容を記載した書面（媒介契約書）の交付が義務付けられています。
媒介契約書に記載されている内容は、おもに次の3つです。
- 売却活動の期間
- 販売価格
- 仲介手数料
（参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款）
不動産会社と媒介契約書を交わすと正式な依頼となり、不動産会社は売却活動を開始します。
媒介契約を結んだあとの流れについては「【不動産売却の期間・流れ・費用のまとめ】初めての不動産売却で知っておくべきこと」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.媒介契約は3種類ある
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
3種類の主な違いは、次の5点です。
- 複数の不動産会社へ依頼できるか
- 自分で買主を見つけることができるか
- 契約期間が決まっているか
- レインズ(※)への登録義務があるか
- 売主への報告義務があるか
※レインズ：不動産流通機構が運営している不動産情報システム。レインズに登録した物件情報は、全国の不動産会社が閲覧できる
3つの媒介契約の違いをまとめると、次の表のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で買主を見つけること | できる | できる | できない |
| 媒介契約期間 | 特に決まりはない （3ヵ月以内が望ましい） |
3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 特に決まりはない | 7日以内 | 5日以内 |
| 売主への報告義務 | 特に決まりはない （任意で定めることも可） |
2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
それぞれの媒介契約について、くわしく説明します。
2-1.一般媒介契約
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）の最大の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。
また、自ら買主を見つけて直接売買すること（自己発見取引）もできます。
法律上、一般媒介契約の期間に定めはありませんが、3ヵ月とすることが奨励されており、一般的です。
また、不動産会社はレインズに登録する義務はなく、売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません。
さらにくわしく知りたい場合は「一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
2-2.専任媒介契約
専任媒介契約（せんにんばいかいかいけいやく）では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
ただし、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）は可能です。
媒介契約期間は、3ヵ月以内と定められています。「以内」なので、1ヵ月に定めても問題はありません。
また、不動産会社は、専任媒介契約を締結した日から7日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。
それに加えて、2週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。
さらにくわしく知りたい場合は「専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
2-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）も専任媒介契約と同じく、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
ただし、専任媒介契約と異なり、自ら買主を見つけて直接売買すること（自己発見取引）はできません。
媒介契約期間は、3ヵ月以内と定められています。「以内」なので、1ヵ月としても問題はありません。
また、不動産会社は、専属専任媒介契約を締結した日から5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。
それに加えて、1週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。
さらにくわしく知りたい場合は「専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
3.どの媒介契約を選ぶべき？
家やマンションの売却で失敗しないためにも、売却物件や売却理由に合った媒介契約の種類を選ぶことが大切です。
ここでは、どの売却契約を選ぶべきかをわかりやすく説明します。
3-1.物件のタイプに合った媒介契約を選ぶ
まず大切なのが、物件のタイプや状況に応じた媒介契約を選ぶことです。
媒介契約を選ぶ上での基準として、都心部や人気エリアの物件である場合は、一般媒介契約、それ以外の地域や相場価格より高く売り出したい場合は、専任（専属専任）媒介契約を選ぶと良いでしょう。
なぜなら、都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせることで、より良い条件での売却が期待できるからです。
一方、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専任（専属）媒介契約で手厚く売却活動してもらう方がより良い条件で売却できる可能性が高くなると言えます。
3-1.実際に、どの媒介契約が選ばれているの？
こちらは、不動産流通機構が公表している「指定流通機構の活用状況について（2022年度分）」における「取引態様別新規登録件数（売り物件）」をグラフ化したものです。
「売主」は、不動産会社自らが売主の取引、「代理」は、不動産会社が代理で取引した割合を示しています。
【2022年度 取引態様別新規登録件数（売り物件）割合】
こちらを見ると、専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の順に選ばれていることがわかります。
3-3.迷ったときは「専任媒介契約」がおすすめ
どの媒介契約を選ぶかで迷ったときは、バランスの良い専任媒介契約をおすすめします。
専任媒介契約をおすすめする理由は、次のとおりです。
- ほかの不動産会社に契約を取られる心配がないので、売却活動の熱意が下がらない
- 自分で買主を見つけることができる
- レインズへの登録や売主への報告義務が定められている
一般媒介契約だと、熱心に売却活動をしても、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう恐れがあります。そのため、どうしても担当者の熱意が下がりがちです。
また、自分で知り合いや親戚などから買主を見つけたり、ほかの買取会社に買い取ってもらうことになったりした場合、専属専任媒介だと仲介手数料が必要になってしまいます。
しかし、どの媒介契約を選べば良いのか、自分で決めるのがむずかしい場合も多いでしょう。
そのような場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
宅建士の資格を持ったイクラの専任スタッフが、無料で媒介契約選びをお手伝いいたします。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がある
- 複数の不動産会社に売却を依頼できるのは一般媒介契約のみ
- 駅近や築浅、人気エリアにあるなどの物件は、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせるという手もある
- 通常の物件は、担当者の熱意を下げない専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶと良い
- 媒介契約選びで迷ったときは、バランスの良い専任媒介契約がおすすめ
3種類の媒介契約、それぞれにメリット・デメリットがあるため、どの媒介契約を選ぶべきか悩まれる人は多いです。
媒介契約を選ぶ際は、売りたい不動産の状況や依頼した売主の状況によって決めること大切になります。
注意すべきは、売却活動を依頼する不動産会社が1社であっても、査定を依頼する不動産会社を1社にする必要はないということです。
査定を依頼する際の注意点は、提示された価格が客観的に正しいか判断することです。
イクラ不動産は不動産会社ではないため、客観的に査定することができます。
どの不動産会社に査定を依頼すれば良いかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができます。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができるだけでなく、媒介契約選びから売却完了まで、わからないことがあれば、いつでも無料で宅建士の資格を持った専門スタッフに相談できるので、はじめての不動産売却でも安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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