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媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

家の売却方法

あなたは、不動産(マンション・一戸建て・土地)を売ろうと考えています。

こちらが売却活動を開始するまでの流れとなります。

不動産売却活動開始までの流れ

不動産会社に売却活動を正式に依頼するときは、必ず媒介契約(ばいかいけいやく)を結ばなければなりません。その書類が媒介契約書です。

お家を売るときは、どの媒介契約を選ぶべきなのかどの不動産会社に依頼するべきなのかが売主にとって一番悩むところになります。

そこで、一般的にどの媒介契約が選ばれているのか、また、不動産会社を選ぶ決め手となったのはどのような部分なのかについて調べました。

売却のときに選ばれる媒介契約は?

媒介契約書(ばいかいけいやくしょ)とは、不動産の法律である宅地建物取引業法に基づき、不動産会社に売却活動を依頼するための契約書であり、次の3つの内容をあらかじめ決めます。

  • 売却活動の期間
  • 売出価格(売却価格・販売価格)
  • 仲介手数料

媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があります。記名・押印し、不動産会社と媒介契約書を交わすと正式な依頼となり、不動産会社は売却活動をスタートします。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
複数の不動産会社への依頼 できない できない できる
自分で買主を見つけること できない できる できる
媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 特に決まりはない
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 特に決まりはない
売主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 特に決まりはない

それぞれメリット・デメリットがあるため、売主としてはどの媒介契約を選ぶべきか、かなり悩まれている方は多いです。

こちらは、不動産ポータルサイトLIFULLHOME’S(ライフルホームズ)が、2015年に調査した実際に家を売却した男女20〜50代の480人が選んだ媒介契約の割合(『HOME’S PRESS』参照)です。

実際に家を売却した人が選んだ媒介契約の割合

こちらを見ると、専属専任媒介契約(42.7%)、一般媒介契約(35.8%)、専任媒介契約(21.5%)の順に選ばれていることがわかります。また、売却活動を依頼する不動産会社が1社(専属専任媒介契約・千人媒介契約)なのか、複数社(一般媒介契約)なのかで分けると、全体の6割が不動産会社1社にしか売却活動を依頼していないことがわかります。

ただし、これは売却活動を依頼する不動産会社が1社であって、売却の査定を依頼する不動産会社が1社ではないことに注意が必要です。複数社への査定は基本中の基本です。

ここでわかることは、どれか1つの媒介契約が圧倒的に多いわけではなく、そこそこ3つに割れていることから、その不動産の状況依頼した売主の状況によって媒介契約を選び分けているといえます。

例えば、不動産の状況でいうと、あなたの不動産が売れやすい人気物件である場合は、一般媒介を選択して複数社に競わせるという方法を選択すべきでしょう。また、依頼した売主の状況でいうと、離婚が原因で売却する場合は、情報管理の観点から複数社に依頼するよりも1社にお任せして、報告も細めにもらうことが良いかもしれません。

売却する前に、それぞれの媒介契約の違いについて、しっかり理解しておくべきです。

家の売却方法専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた 家の売却方法専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた 家の売却方法一般媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

その不動産会社を選んだ理由

続いて、その不動産会社に依頼することを決めた理由について見てみましょう。

こちらは、不動産ポータルサイトLIFULLHOME’S(ライフルホームズ)が、2015年に調査した実際に家を売却した男女20〜50代の480人が媒介契約を結んだ不動産会社を選んだ理由【複数回答可】(『HOME’S PRESS』参照)の結果です。

媒介契約を結んだ不動産会社を選んだ理由

  1. 地元の不動産事情に詳しかったから 30.0%
  2. 担当者の対応が良かったから 28.8%
  3. 知っている会社だったから 25.4%
  4. 知名度のある会社だったから 17.9%
  5. 対応/返答が早かったから 17.9%
  6. 査定価格が高かった/適切だったから 14.6%
  7. 会社の規模が大きかったから 12.9%
  8. その他 7.5%

6位 査定価格が高かった/適切だったから 14.6%

いくら査定価格が高くても、その価格で売れるかどうかは別問題です。そもそも、お家を売る人の多くは、相場価格(現時点で売りに出した場合、実際に売れるであろう金額のこと)がわからないため、査定された価格が高いのか安いのか、はたまた適切なのかがそもそもわかりません。このことが理由で6位なのでしょう。

こちらを選ばれた方は、ポストに入っているチラシやインターネットで事前にリサーチして、ある程度、自分で相場価格を把握していたからこそ、「高かった・適切だった」と判断できているはずです。

「査定価格が高かった/適切だったから」という理由は、売却価格に満足していることの裏返しでもあります。

事前に判断基準となる相場価格を知っておくことで、計画的な「チャレンジ」として相場価格より高めに販売することもできるからです。

参考 あなたのお家の相場価格がわかるサイトイクラ不動産

4位 知名度のある会社だったから 17.9%

知名度のある会社=大手の不動産会社ということでしょう。3位の「知っている会社だったから」や7位の「会社の規模が大きかったから」にもある程度「大手」という意味が含まれてそうですが、それでも、大手の不動産会社だからといって1番に選ばれているわけではありません。

そもそも、お家を売る大半の方に「大手の不動産会社ってどこの会社ですか?」と聞いてもわからないという答えが返ってきます。不動産売買仲介の業界第1位は、三井不動産リアルティ株式会社(ブランド名:三井のリハウス)です。三井のリハウスと言われて、初めて「三井?聞いたことがある!」と思ったのではないでしょうか。恐らく、「大手」といっても、ばくぜんと「三井・三菱・住友」と頭に浮かべるぐらいで、業界第1位かどうかはほとんどの方が知らないものです。

不動産を売却すること自体、一生に一度あるかどうかであり、大手=ブランド力を考えた際「絶対に大手の会社でないと売却を任せれられない」「大手だから安心」という方も一定層いらっしゃいます。

 

2位 担当者の対応が良かったから 28.8%/1位 地元の不動産事情に詳しかったから 30.0%

不動産会社を選ぶ大きな決め手は担当者とフィーリングが合うかどうかです。不動産売却は時間がかかるので、担当の営業マンと気が合わなければ、嫌になります。

多くの方は訪問査定のときに、不動産会社の営業マンと初めて出会いますが、お互いに何も知りません。初対面の人間同士、共通の話題がないとフィーリングが合うことはありません。

どんな話題で話が通じ合うかというと普通は「地元ネタ」しかありません。それが1位の「地元の不動産事情に詳しかったから」ということなのです。「地元ネタ」で話は弾みますし、売主も「ああ、不動産屋さんだけにやっぱり詳しいな」と安心し、この人ならお任せしても大丈夫かなと思って依頼します。

売主が「この人って不動産のプロなのに、このあたりのこと知らないのね」と感じたら、依頼はしないはずです。不動産のプロにも関わらず、売却物件を含めたこの地域の良さを買主にアピールできないと考えた場合、その不動産会社に依頼する理由はないからです。また、もし地元のことを詳しく知っていても、話しているとき、営業マンに粗相(そそう)があったり、「なんかこの人と合いそうにないな」と感じたら、その不動産会社を選ばないでしょう。

つまり、複数の不動産会社へ訪問査定を依頼し、比較した上で売却活動を依頼する不動産会社を決定することが、不動産会社を選ぶ上でのポイントです。加えて、査定のときに、その不動産の状況依頼した売主の状況によって、どの媒介契約を結ぶのか決定します。

まとめ

お家を売るときは、どの媒介契約を選ぶべきなのかどの不動産会社に依頼するべきなのかが売主にとって一番悩むというお話でした。

媒介契約については、不動産の状況や依頼した売主の状況によってそれぞれの媒介契約を選び分けます。そして、その上で「地元のことを詳しく知っているか・担当者と気が合うかどうか」がその不動産会社に依頼した大きな理由となっていました。

不動産会社(宅地建物取引業者)は全国に123,782の数あります(2017年3月31日現在)。コンビニエンスストアでも、全国に約5万8000店舗なのです。不動産会社の数には、賃貸なども含まれており、全て不動産売却を扱っている会社の数ではありませんが、それでも、それだけ地域に密着した会社が、消費者から求められている証拠ともいえるのではないでしょうか。

とはいえ、自分で良い不動産会社を見つけるだけでも苦労します。また、これだけ数があるといきなり不動産会社に直接入るというのも勇気のいることです。

いきなり不動産会社に行くのはハードルが高いのであれば、「スマホの不動産屋さん」で無料で相談ができ、適切な不動産会社の紹介を受けることができます。よければ一度、使ってみて下さい。

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