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離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、夫婦が不動産を所有していたら、不動産(マンション・一戸建て・土地)を「財産分与」する方法を考えなければなりません。

不動産は、現金のように単純に分けることができないため、どのようにして財産分与すればよいのでしょうか?

こちらでは、不動産を財産分与する方法について、わかりやすく説明します。

財産分与の割合は、原則として2分の1

財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいい、不動産は財産分与の対象に含まれます。

つまり、離婚の際に夫婦の「共有財産」を分配することです。離婚時には不動産などのいろいろな財産が夫婦の共有状態になっていますが、離婚後は共有のままにしておけないので、財産分与によってそれぞれの持分に分ける必要があります。

夫婦の財産分与の権利は、還俗、お互い半分ずつ(2分の1ずつ)です。

夫婦は婚姻中、お互いの協力によって資産を築いているので、財産形成に対しては夫婦のどちらも同じだけの貢献があると考えられているからです。

そこで持ち家などの不動産(マンション・戸建て)がある場合にも、財産分与割合は2分の1となります。

不動産を2分の1ずつにする方法

ただ、不動産は1つの「物」であり、これを物理的に2分の1に分けることは基本的に困難です。

財産分与する方法として4つの方法が考えられます。

  1. どちらかが取得して代償金を支払う
  2. 共有状態にする
  3. 分筆する
  4. 売却して分ける

1つずつわけて説明します。

①どちらかが取得して代償金を支払う

よく利用される方法が、夫婦のどちらかが不動産を取得して、相手に代償金(だいしょうきん)を支払う方法です。

夫婦のどちらか一方だけが不動産を取得すると相手に不公平となりますが、不動産の半額分のお金を支払うことによって相手の権利分を補い、公平に財産分与することができます。

たとえば、3,000万円の家を夫が取得した場合、代償金として妻に1,500万円の現金を渡せば公平になります。

この方法を利用すると、家の名義がどちらか一方になるので、将来、家を貸したときの管理や売却するときの処分方法でトラブルになるリスクがなくなります。

また、家をもらえなかった方もまとまったお金を手にすることができるので、離婚後のさまざまな資金にできるメリットがあります。

②共有状態にする

2つめの方法は、夫婦が家を共有状態にするものです。

不動産は単純に「2つに分ける」ことは難しいのですが、複数の人が「共有」することは可能です。
夫婦が公平に不動産を取得したいのであれば、それぞれの持分を2分の1ずつにして共有名義にすれば良いのです。

MEMO

共有名義(きょうゆうめいぎ)

共有名義とは不動産の「持分(もちぶん)」を持っている人のことで、持分とは、その不動産の名義を誰がどのくらい所有しているかの割合のことです。

この方法は、夫婦のどちらにも代償金を支払うお金がなくても利用できます。特に面倒な手続きも不要で、それぞれの名義で登記さえすれば手続きが完了します。

ただし、不動産を共有にすると、お互いに自由に管理や処分できなくなる問題があります。たとえば、不動産を賃貸に出したい場合、増改築したい場合、売却したい場合などにいちいち相手の承諾が必要になり、拒否された場合、身動きがとれなくなるリスクが生じます。

③分筆(ぶんぴつ)する

不動産が土地の場合には、分筆して物理的に分けてしまう方法もあります。

ただ、分筆すると、1つ1つの土地が狭くなったり形が悪くなったりして、もともとの土地の半額より価値が下がってしまうリスクがあります。土地を自分で利用するわけでもなく、活用も難しい土地になってしまったら、せっかく財産分与してもらっても意味がありません。

また分筆の手続きには手間も費用もかかります。

参考 分筆とは?イクラちゃんねる

④売却して分ける

不動産を財産分与する方法として、最もよく利用される方法が、不動産を売却して現金で分け合う方法です。

売却するときは、不動産会社への仲介手数料や登記費用など、もろもろの諸費用がかかりますが、そうした経費を差し引いて、手元に残ったお金を夫婦で2分の1ずつに分け合います。

この方法であれば、夫婦のどちらにも代償金を支払うお金がなくても問題ありませんし、中途半端に共有状態にして、将来トラブルの種を残すこともありません。

ただし売却の際、売却にかかる諸費用が差し引かれるので、不動産の査定価格より手取り金額が少なくなることには注意が必要です。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

また、住宅ローンが残っている場合には、売却代金をまず住宅ローンの返済に充てないといけないので、夫婦の手元に入ってくるお金が減ることにも知っておきましょう。

売却ガイドブック(売却基礎知識)住宅ローンが残っている家(マンション・戸建)の売却方法

離婚の際、実際に不動産を財産分与する方法としては、①の夫婦のどちらかが取得して代償金を支払う方法か、それができない場合は、④の家を売却して分ける方法のどちらかを選ぶことが多いです。

財産分与の進め方

離婚時に財産分与を進めるときには、まずは夫婦で話し合いを行います。

どちらかが家に住みたいのか、家に住むなら相手に代償金を払えるのかなど、確認しましょう。

どちらも住みたくない場合や代償金を支払えるお金がない場合には、家を売却する方法を検討します。

このようにして財産分与の方法について合意ができたら、「離婚合協議書」や「財産分与契約書」などの書類を作成し、その内容に従って家の財産分与(登記や代償金の支払い、売却など)を進めていきます。

もし、話し合いをしても財産分与の方法について合意できなければ、家庭裁判所で離婚調停(りこんちょうてい)を申し立てます。そうすると裁判所の「調停委員」の関与によって、財産分与を含めた離婚についての交渉を進めていくことができます。

離婚調停をしても合意できない場合には、離婚訴訟(りこんそしょう)を起こして裁判官に離婚や財産分与の方法を決定してもらいます。

まとめ

不動産を財産分与する方法として、代償金を支払う方法にしても、売却して分ける方法にしても、どちらもまずは不動産(マンション・戸建て・土地)の査定価格がいくらなのか知る必要があります

査定価格を知るためには、不動産会社に査定してもらうのが一般的ですが、まだ何も決まっていない段階で不動産会社に相談しても「売らされるのではないか」と心配になる方が多いのが実情です。

自宅の査定価格がいくらなのかとりあえず知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

不動産会社に行かなくても、査定価格がいくらなのか教えてもらうことができるほか、あなたの地域で売却に強い不動産会社も紹介してもらうことができます。

それだけでなく、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスももらうことができます。

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