離婚の際、家やマンションは財産分与の対象なので、原則として夫婦で半分ずつになります。
しかし、購入の際の頭金を親や独身時代に貯めていた預貯金などから出した場合は、その分を優先的に返してもらうことが可能です。
こちらでは、離婚の際に、親や独身時代の預貯金から頭金を出した家やマンションを財産分与する方法をわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 家やマンションを購入する頭金を親や独身時代の預貯金から出した場合、離婚の財産分与で返してもらえる
- 財産分与の際に返してもらえる頭金の計算方法について
- 頭金がいくら返ってくるかの計算に必要な家やマンションの相場価格の調べ方について
- この記事はこんな人におすすめ！
- 親や結婚前の預貯金から頭金を出した家やマンションが、離婚の財産分与でどうなるのか知りたい人
- 離婚の財産分与で、自分が出した頭金がいくら返ってくるのか計算したい人
- 頭金がいくら返ってくるかの計算に必要な、今の家やマンションの相場価格を調べたい人
もくじ
1.財産分与は基本的に夫婦2分の1ずつ
財産分与（ざいさんぶんよ）とは、離婚をする際に、夫婦が結婚中に協力して築いた財産をそれぞれで分け合うことです。
財産分与では、基本的に夫婦が2分の1ずつの割合で財産を取得します。婚姻中に作った財産は、夫婦双方が同じ程度に努力して築きあげたものと考えられているからです。
そのため家やマンションを財産分与するときにも、基本的に夫婦が2分の1ずつ取得します。このとき、家の名義や共有持分割合などは関係ありません。
家を夫婦で半分ずつ財産分与する方法については「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.頭金の出し方によって財産分与の方法が変わる
結婚してから家やマンションを購入する際に、頭金を親が出してくれたり独身時代に貯めた預貯金から出したりするケースもあるでしょう。
このように、どちらかが頭金を出した場合は、「頭金をどこから出したか」によって財産分与の方法が異なります。
2-1.夫婦の共有財産から頭金を出したケース
1つ目は、結婚してからの夫婦の「共有財産」から頭金を出した場合です。
たとえば、結婚してから夫婦で貯金から頭金を出した場合や、結婚後に貯めた夫の社内積立などを頭金にした場合などがあげられます。
この場合、頭金自体が共有財産の扱いになるので、特別に評価する必要はありません。
頭金を出していないケースと同様に、家の価値を単純に夫婦で2分の1ずつ分けます。
2-2.頭金をどちらかの特有財産から出したケース
2つ目として、夫婦の共有財産からではなく、「特有財産（とくゆうざいさん）」から頭金が出されたケースがあります。
特有財産とは、夫婦の共有財産にはならず、夫婦のどちらか一方だけが所有し続ける財産のことです。
特有財産には、次のようなものがあります。
- 夫婦のどちらかが独身時代から持っていた預貯金
- 独身時代から積み立てていた積立金
- 独身時代から入っていた積立型の生命保険金
- 独身時代から持っていた国債
- どちらかの親からもらったお金
- どちらかの実家から相続した遺産など
夫婦で家を購入するときに、これらのお金から頭金を支払っていたら、頭金の部分は一方の配偶者の特有財産です。
特有財産は、そもそも財産分与の対象にならないので、特有財産から頭金を出した場合には、頭金を出した分、返してもらわないと不公平になります。
そうしないと、本来特有財産である頭金の分まで、相手に半分取られてしまう結果になるからです。
3.特有財産から頭金を出したときの財産分与の計算方法
親から頭金を出してもらった場合や独身時代からの預貯金を頭金に入れた場合など、頭金に特有財産性が認められる場合には、次のような方法で財産分与の計算をします。
3-1.①頭金の割合を計算する
まずは、家の購入価格のうち頭金の金額の割合を求めます。
たとえば、不動産の購入価格が3,000万円で、妻の親が出した頭金が600万円であれば、頭金の割合は
になります。
3-2.②家の価値が下がった分を考慮する
そして、今の家の価値のうち、頭金の割合分の金額がいくらになるのかを計算します。
たとえば上記のケースにおいて、家の今の価値が1,800万円になっていた場合、その20％は
となります。この部分は妻の特有財産となるので、妻は家に対して360万円分の優先的な権利を取得します。
3-3.③特有財産となる金額を差し引く
今の家の価値である1,800万円から妻の権利としての360万円を差し引いた残りの金額が夫婦の共有財産となります。
この1,440万円分を夫婦が2分の1ずつにすれば、妻の両親が出した頭金を考慮して公平に財産分与できます。
実際に計算してみると、夫婦それぞれの共有部分の取得分は
です。最終的な結果として、妻の家に対する取得分は360万円+720万円＝1,080万円、夫の家に対する取得分は720万円となります。
よく勘違いされやすいのですが、頭金で出した金額をそのまま返してもらえるわけではないので注意が必要です。
家の価値は、年月とともに下落してしまいます。この場合、当初3,000万円であった家は1,800万円まで下がってしまったため、頭金の価値もその割合に応じて減額調整しなければ不公平になってしまうからです。
4.夫と妻の両方の特有財産から頭金を出したケース
同様に、夫も妻も両方が頭金を出していてそれぞれが特有財産として認められる場合、どのように処理するかみてみましょう。
たとえば、妻の両親が600万円の頭金を出し、夫が独身時代の貯金から300万円の頭金を出したとします。
家の価値は、上記の例と同じように購入時3,000万円、離婚時1,800万円としましょう。
この場合にも、同じ方法で夫と妻の特有財産の割合を計算します。上記から、妻の特有財産の割合は360万円でした。夫は購入価格の10％（300万円÷3,000万円）ですから、今の価値だと
となります。
そこで、妻が360万円、夫が180万円を先に取得し、残りの1,260万円を共有部分として夫婦2人で分け合います。すると夫婦の共有部分の取得分は、1,260万円÷2＝630万円です。
| 妻の最終的な取得分は、360万円+630万円＝990万円 |
| 夫の最終的な取得分は、180万円+630万円＝810万円 |
となります。
夫婦のどちらもが頭金を出したケースでは、財産分与の計算方法が複雑にりトラブルも発生しやすいです。困ったときには弁護士などに相談してみると良いでしょう。
離婚の際、家をどうすべきか迷われている方は「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
5.家やマンションの今の価値を調べるには？
頭金の割合を計算するには、今の家やマンションの価値（評価額）を調べる必要があります。
評価額とは、今、売りに出したらいくらぐらいで売れそうかという相場価格のことです。
相場価格を自分で調べるには、売却を前提として不動産会社に査定を依頼するほかに、次のような方法があります。
- 近隣の似ている家やマンションの過去の成約価格を調べる
- 近隣の似ている家やマンションが、今、いくらで売りに出ているかを調べる
5-1.似ている物件の過去の成約価格の調べ方
過去の成約価格を自分で調べることができるサイトとして、一般の消費者も利用できる「レインズマーケットインフォメーション」や国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」があります。
これらのサイトを使って売却したい家やマンションを似ている物件が、過去にいくらぐらいで取引されているのかを調べれば、おおよその相場価格を把握することが可能です。
とは言え、自分で調べるには限界があります。
そのような場合におすすめなのが、「イクラ不動産」です。
地域別にどのような物件が、いつ（何年何月）、いくら（成約価格）で売れたかをひと目で確認でき、イクラ独自の価格シミュレーターを利用すれば、簡単に自分で相場価格を調べることができます。
さらに、自分で調べるのがむずかしい場合は、専門スタッフに無料で相場価格を調べてもらえるので安心です。
5-2.似ている物件の売り出し価格の調べ方
SUUMOやLIFULL HOME’S、athomeといった不動産情報ポータルサイトを使えば、現在売り出し中の物件と価格がわかります。
ただし、売り出し価格と成約価格は違う点に注意が必要です。
売出し中の物件は「まだ売れていない＝その価格では売れない」ということです。一般的に、売り出し価格は相場価格よりも1〜2割程度高めに設定されていると言われています。
したがって、あくまでも相場価格の目安と考えるようにしましょう。
家の価値を調べる方法については「離婚の財産分与に必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 結婚してから購入した家やマンションは財産分与の対象となるため、原則として夫婦で半分ずつ分けることになる
- 家やマンションを財産分与する場合は、名義や持分割合は関係ない
- 夫婦それぞれの特有財産には、次のようなものがある
・夫婦のどちらかが独身時代から持っていた預貯金
・独身時代から積み立てていた積立金
・独身時代から入っていた積立型の生命保険金
・独身時代から持っていた国債
・どちらかの親からもらったお金
・どちらかの実家から相続した遺産など - 特有財産から頭金を出した場合は、その割合に応じて、今の家やマンションの価値から計算をしたうえで、返してもらうことができる
夫婦どちらかの特有財産から家やマンション購入時の頭金を出した場合は、今の家の価値からその割合分の額を返してもらうことができます。
しかし、今の家やマンションの価値がわからなけば、頭金をいくら返してもらえるかがわかりません。
今の家やマンションの価値（相場価格）は、自分で調べるほか、不動産会社に依頼すれば、査定してもらうことができます。
ただし、家を売却するかどうか決まっていない段階で不動産会社に相談することに抵抗がある方は少なくありません。
そのような場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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