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離婚時、旦那名義の家を勝手に売却される危険性と対処方法

不動産売却(離婚)

奥様
夫婦で住んでいた家が夫の名義になっている場合、夫が自分一人の判断で、勝手に家を売却できるの…?
ご主人様
だって、家は俺の名義だから、どうしようが俺の勝手だろ?

たとえば、先に奥さんが家を出て夫婦が別居しているとき、奥さんの知らない間に家を売却されてしまったとしたら、財産分与の対象がなくなってしまい困りますよね。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。一般的に、夫婦の財産形成に対する貢献度は同程度であると考えられており、財産分与をするときには、夫婦が2分の1ずつにするのが原則です。

こちらでは、離婚時において旦那名義の家があるとき、旦那さんが勝手に売却する危険性と対処方法をについてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.旦那名義の家は、旦那さんが1人で売却可能

家族で住んでいた家でも100%旦那名義になっているとき、旦那さんは奧さんへの相談や協力なしに、自分1人で家を売却できます

不動産会社に売却を依頼するのも旦那さん1人で良いですし、売買契約の締結も旦那さん1人でできます。

奧さんに連絡する必要すらありません。

ご主人様
ほら。俺の名義だから、俺が勝手に売っても良いんだぞ。

旦那名義の家を売却するときの流れ

旦那さんが旦那名義の家を売るとき、どのような流れになるのかみてみましょう。

営業マン
まずは、不動産会社に家の査定をしてもらい、旦那さんが不動産会社と売却の媒介契約(ばいかいけいやく:売却活動を不動産会社に依頼するための契約)を締結します。契約者は家の名義人である旦那さん1人であり、奥さんに通知する必要はありません
営業マン
媒介契約締結後は、不動産会社が家を売り出して買主を探します。購入希望者が現れたら、不動産会社は旦那さんと金額や条件などについて話合いをします。もちろん、このときも奧さんは一切関与しませ
営業マン
契約条件が整ったら、旦那さんと買主が「売買契約」を締結します。契約時には、売買代金のおよそ10%にあたる手付金を受け取るのが普通です。そして決済日に、旦那さんと買主、不動産会社、司法書士が集まって手付金を除いた売買代金の支払いと家の引き渡しを行い、売却を完了します。お金の受け渡しのときも、奥さんはいる必要はありません

このように、旦那名義の家を売却するときには、旦那さんのみが対応すれば良く、奥さんには一切の連絡を入れる必要がありません。

つまり、夫婦が別居しているならば、奥さんの知らない間に勝手に家が売却されてしまう可能性も充分にあるということになります

流れ自体は、普通の売却と同じです。より詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

2.家を売却されると、取り戻すのは難しい

いったん旦那名義の家を勝手に売却されてしまったら、奥さんが取り戻すことは困難です。

旦那名義ということは、もともとその家が旦那さんの所有物であったことを示す間違いのない事実であり、旦那さんは売却する権利が無いのに売ったわけではありません。

この場合、正当な権利者が合法的な方法で家を売却しているのですから、奥さんが取り消すことは認められません。

旦那名義の家があって夫婦が別居している場合、奧さんの知らない間に家を売却されないよう、注意が必要です

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3.家を勝手に売却されないようにする方法

奥様
勝手に売却されるのを防ぐことはできないの?

奥さんの知らない間に旦那名義の家を勝手に売却されないためには、どのようにしたら良いのでしょうか。

3-1 登記識別情報(権利証)を預かる

1つは、奥さんが「登記識別情報」を預かる方法です。登記識別情報は、かつて「不動産権利証」と言われていたものに代わる書類です。

MEMO

登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)

2005年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を廃止し、その代わりに登記識別情報を登記した名義人に通知する制度へとかわりました。

登記識別情報とは、無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人であることの資料とされています。

登記識別情報もしくは権利証なので、昔の不動産の場合は権利証が必要です。

この書類を持っている人が不動産を所有している証拠として取り扱われ、不動産を売却するときには必ず提示を求められますし、基本的に再発行はされません。

奥さんが登記識別情報を預かって別居中の家に保管している限り、旦那さんは家を勝手に売却するのが難しくなります(ただし、再発行できないものの代わりとなる書類を司法書士が作成ができるため注意が必要です)。

参考 登記識別情報とはイクラちゃんねる

3-2 書面化しておく

また、別居時に「家を勝手に売却しない」という約束をして書面化しておく方法もあります

「もしも勝手に売却した場合、家の売却代金の半額を支払う」という約束をしていたら、万一旦那が家を売却しても、財産分与にもとづく請求権が維持されます。

3-3 売り出されていないか監視する

さらに、旦那さんに怪しい動きがないか、監視しておくことも大切です。

たとえば、自宅が売りに出されていることを知った場合や不動産会社に相談して家を売ろうとしているようなそぶりがあれば、相談先の不動産会社に連絡を入れて「離婚協議中の妻ですが、このまま売却されると財産分与できなくなって困るので、止めてください」などと苦情を言えば、不動産会社も無理矢理売却を進めることが難しくなります。

3-4 仮差押する

法的には「仮差押(かりさしおさえ)」という方法で不動産の勝手な売却を止めることができます。仮差押とは、紛争が解決されるまで、一時的に不動産を動かせなくすることです。

不動産を仮差押した場合には、離婚問題を解決するまで、不動産の売却や抵当権設定をできなくなります。不動産に「仮差押」の登記が行われるので、旦那さんが家を売却しようとしても、不動産会社は売却活動をしてくれませんし、買手もつかないので安心です。

仮差押は司法書士に依頼します。

離婚の財産分与を確保するための「仮差押」とはなにか

4.離婚時に家を分ける正しい方法

離婚時に旦那名義の家がある場合でも、財産分与では夫婦が2分の1ずつに分け合うのが基本の考え方です。

もしも、離婚後も旦那さんが家に住み続けるのであれば、旦那さんは奥さんに家の評価額の2分の1のお金を支払うことで、平等に分けることができます。

また、逆に奥さんが家をもらいたい場合は、旦那さんに家の評価額の半額を支払う方法もありますし、夫婦の両方が家に住むことを望まないのであれば、家を売却することも可能です。

売るならば、旦那さんが勝手に売るのではなく、奥さんも納得した上で家の売却を進めます。

売却代金が入ってきたら、不動産会社への仲介手数料など諸費用を差し引いて、残額を旦那さんと奥さんとで半分ずつ分けます。

家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

このように売却というのも選択肢の1つですが、そもそも、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります

とはいえ、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。

離婚が理由で、自分のお家(マンション・一戸建て)がいくらなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、「この場合、どうしたらよいの?」という疑問について、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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