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離婚で「いらない」家はどうすればよいのかわかりやすく説明する

離婚が原因での不動産売却方法

売主

家は財産分与の対象になると聞いたけれど、どっちも「いらない」場合どうしたら良いの?

売主

家は夫婦のどちらかがもらわないといけないの?

売主

そもそも離婚後の家は誰のものになるの?

離婚の話し合いをすると、夫婦双方ともに家を「いらない」というケースがありますが、この場合、お家を「売却」することによって解決できます。

こちらでは、離婚で夫婦ともに「いらない」家をどのように処分すればよいのか、わかりやすく説明します。

家は財産分与の対象になる

夫婦が婚姻中に協力してお家を購入した場合、そのお家は夫婦の「共有財産」になります。離婚するときには、お家を「財産分与(ざいさんぶんよ)」しなければなりません。財産分与とは、不動産だけでなく現預金などの財産をそれぞれ分け合うことをいいます。

一般的に、財産分与をするときは、夫婦が共有財産を2分の1ずつに分け合います。

お家については、次のような方法で2分の1にします。

1.夫婦のどちらかの名義にそろえて代償金を支払う

1つは、お家を夫か妻の単独名義にして、家をもらう方が相手にお家の半額分の金額の代償金(だいしょうきん)を支払う方法です。

お家の価値は、家の査定価格(実勢価格)から住宅ローンを引いた金額の半分を代償金額として計算します。

2.夫婦の共有名義にする

もう1つは、お家の名義を夫婦共有にする方法です。それぞれの持分割合を2分の1ずつにすれば、夫婦が平等に財産分与したことになります。

また、夫婦の双方が納得すれば、代償金なしで家を全部どちらかの名義にすることも可能です。たとえば、妻の離婚後の生活保障のため、家を全部妻に分与する事例も多々あります。

しかし、離婚後は気分一新したいとの思いから、夫婦共に「婚姻中の家に住みたくない、関わりたくない、家はいらない」こともあるものです。その場合、上記のような方法では不都合があります。

①家がいらないなら「賃貸」に出せる

夫婦ともに「家がいらない」場合の1つ目の解決方法として、家を賃貸に出すことが考えられます。

居住用の物件であっても戸建てなら問題なく賃貸できますし、マンションでもマンション管理規約などに違反しない限り賃貸に出すことは可能です。

離婚後に家を賃貸に出せば、夫婦のどちらも住まずに済みますし、家賃も入ってきます。

ただし、家を賃貸するとしても、夫婦のどちらが家の所有者になるのかを決定しなければなりません。家を賃貸して得られる収益(賃料)は所有者となった人のものになりますが、大家として家を管理し続ける義務も負います。

家を元夫婦の共有状態にして賃料を分け合うことも可能ですが、その場合、いつまでも元の配偶者との関わりが続いてしまいますし、管理も共同して行う必要があるので面倒です。

さらにいったん家を賃貸に出すと、利用したいときに借りている賃貸人に出ていってもらうことができないことや、その後の家の評価が賃貸住宅としての評価方法になってしまうので、居住用の物件よりも価値が下がってしまう可能性があります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

また、うまく賃貸経営できなければ赤字になってしまうリスクもあるので、その辺りのデメリットも理解しておく必要があるでしょう。

②家がいらないなら「売却」できる

家を賃貸に出すとそれなりに手間もかかりますし、配偶者や婚姻中の家と完全に縁を切ることも難しくなります。

夫婦ともに家がいらないのであれば、家を売却してしまうのがもっともわかりやすい解決方法です。

お家を売却すると、売却代金から不動産会社の仲介手数料や司法書士への費用、登録免許税などの諸費用を引いた金額が手元に入ってきます。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

また、この場合、売却代金がいくらになるのか、査定価格を知る必要があります。もし、お家の今の査定価格がいくらなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

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※LINEでやり取りします。

手元に入ってきたお金を夫婦で2分の1ずつに分け合えば、公平に家の財産分与ができます。また、家は他人名義になるので、夫婦が今後家と関わる必要もありません。

「家はいらない」という希望を叶えることができます。

住宅ローンが残っている家の場合

お家を売却するとき、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローンがある場合、夫婦が勝手に家を売却できない可能性が高いからです。

この場合、家を売ったお金で住宅ローンを完済できる状態かどうかが問題となります。

家を売って住宅ローンを完済できるケース

お家の売却価格が高い場合や残っている住宅ローン金額が少なくなっていて、家を売れば住宅ローンを完済できるのであれば、大きな問題にはなりません。

普通に家を売却し、売却代金でローンを払って諸費用を差し引き、残ったお金を夫婦2人で分けられます。

家を売っても住宅ローンを完済できないケース

家を売っても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態の場合、夫婦が「売りたい」と言っても簡単に家を売れるものではありません。

ローンを借りている金融機関や保証会社の承諾が必要になるからです。このように、金融機関の承諾をとって不動産を売却する方法を「任意売却(にんいばいきゃく)」と言います。

離婚が原因での不動産売却方法離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

任意売却の場合、まずは家を売却する際の査定額を調べて金融機関に提示し、了解を得て家の売却を進めます。家が売れたら売却代金を住宅ローンに充てて、返済できない分は離婚後にローン名義人が支払っていかねばなりません。

このように、オーバーローンの場合に家を売ると、離婚後もローン負担が発生するリスクを理解しておく必要があります。

離婚が原因での不動産売却方法離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法
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