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離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって分けるのかまとめた

不動産売却(離婚)

ご主人様
離婚するとき、住んでいる家が夫婦共有名義だったらどのように分け合えばよいのだろうか…
奥様
離婚後も共有名義のままなのかしら…?

実はこの場合、夫婦どちらかの名義にそろえたり、売却したりすることも可能です。

こちらでは、離婚時に夫婦共有名義の家である場合の分け方についてわかりやすくご説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.離婚時に家を分けるとき、持分は無関係

夫婦で家を購入すると、夫婦の共有名義にするケースがよくあります。

不動産(マンション・一戸建て・土地)を共有名義にするときには、それぞれの「持分割合」を決めなければなりません。持分割合(もちぶんわりあい)とは、その不動産を所有している割合です。夫婦が共有する場合、2人の持分を足すと1(100%)となります。

一般的に、持分割合は出したお金の金額で決まります。たとえば、妻が頭金として200万円を出し、夫名義で1800万円のローンを組んだ場合には、妻が10分の1、夫が10分の9とします。

参考 どこまで出したお金が共有名義・共有持分に含まれるのかイクラちゃんねる

離婚の場合、この共有名義の持分割合は家の分け方にどのように影響するのでしょうか。

夫婦共有名義の場合「持分割合がそれぞれの財産」と思われているケースがよくありますが、これは誤解です。

確かに、一般的に共有持分の不動産を分けるとき、持分割合に従って財産を分けます。しかし、離婚の際には、持分割合とは無関係に家を分けます。家は「財産分与」の対象になるからです。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。一般的に、夫婦の財産形成に対する貢献度は同程度であると考えられており、財産分与をするときには、夫婦が2分の1ずつにするのが原則です。

家を分けるときも同様で、夫婦の共有持分割合が何対何になっていても、分けるときには2分の1ずつになります

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2.家を単独名義にする

では、共有名義の家がある場合、離婚時は夫婦の共有持分を2分の1ずつにして、共有状態のままにしておけば良いのでしょうか。

確かにそのようにすることも可能ではありますが、一般的にはこのような方法を選びません。

離婚後も不動産を共有状態にしていると、家を貸したり売ったりする時に相手の承諾が必要となり、自由にできないので不便です。また、お互いの意見が合わなくてトラブルのもとにもなります。そもそも、離婚した相手との関係もずっと続いてしまうのは嫌だと考えている方が多いです。

そこで、どちらかが相手に自分の共有持分を全部譲り、家を単独名義にします。そのためには、どちらかの共有持分を相手に「財産分与」することによって対応します。

2-1 住宅ローンがない場合

住宅ローンがない場合には、共有持分を財産分与するのは簡単です。

離婚協議書(協議離婚合意書)や財産分与契約書を作成して、財産分与にもとづいて、共有名義から夫婦どちらかの単独名義へ不動産登記(所有権移転登記の申請)をすれば良いだけだからです。

この場合、家の名義を譲ってもらった側は、相手に対し家の価値の半額分の「代償金(だいしょうきん)」を支払う必要があります。

ただし、話合いによっては、代償金なしで妻などに家を全面的に分与(ぶんよ:分け与えること)することも可能です。

2-2 住宅ローンがある場合

一方、住宅ローンが残っている場合には、そう簡単にはいきません。

住宅ローンを利用している場合、借入先の金融機関の了承を取らないでローン債務者の持分を他の人に譲ってしまうと、住宅ローンの契約違反になるおそれが高いからです。違反すると、残っている住宅ローンの一括払いを求められる可能性もあります。

たとえば、夫婦でローンを組んでいて家が共有名義になっており、夫が妻に家を分与したいとしても、夫名義の住宅ローンを完済してからでないと、妻に名義変更できません。住宅ローンを完済するためには、どこかからお金を工面して支払う必要があります。

この場合によくある方法としては、次の2つです。

  1. 実家などからお金を出してもらいローンを完済する
  2. ローン借り換えをして相手名義のローンを完済し、住宅ローン全額を自分名義にする
このような方法が可能な場合は、住宅ローンがあっても夫のローンを完済して、家の名義を妻にそろえることができます。逆もしかりです。

できない場合には、夫のローンを完済するまでは、共有名義のままで我慢するしかありません。

3.家を売却する方法もある

夫婦共有名義の家を離婚時に単独名義にしようとすると、どちらの名義にするのか、代償金をいくらにするのか、住宅ローンはどうするのかなどいろいろと困難な問題が発生します。かといって、家を共有状態のままにしておくと、将来のトラブルの種になる可能性が高まります。

このようなときには、家を売却することで夫婦共有名義の問題をすっきり解消できます

共有名義ならば、夫婦が共同で住宅を売却しなければなりません。家が売れたらその売却代金をまずは住宅ローンの支払いに充て、残ったお金は分け合うことができます。このように売却することで住宅ローンを完済できれば、離婚後に面倒な家の問題を持ち越さずに済みます。

住宅ローンが完済できない場合は、財産分与の対象ではなくなりますが、売却してしまうことで共有名義となっている関係からは解消されます。また、売却後に残った住宅ローンを支払っていくのはローン名義人になりますので、連帯保証人や連帯債務者になっておらず、夫婦で約束をしない限り、ローン名義人でない方は、今後も残った住宅ローンの支払いをする必要はありません。

離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

そもそも、売るかどうか決まっていなくても、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります

とはいえ、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。

離婚が理由で、自分のお家(マンション・戸建て)がいくらなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いして査定価格をお調べし、また今後どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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