離婚するとき、家の「共有持分」だけを売却することは可能か?

離婚が原因での不動産売却方法

離婚することになったときに家が相手と共有状態なら、相手と話合いをして合意しないと家を売却できません。

ただし合意できなくても「共有持分」だけなら売却できます。もしも相手に黙って自分の共有持分だけを売却してしまったら、どのような問題が発生するのでしょうか?

こちらでは、離婚時に自分の共有持分だけを売却する方法とその場合の問題について説明します。

共有持分とは

夫婦が家を「共有」していることは、珍しいことではありません。

共有とは、1つの物を複数の人が共同で所有している状態です。家は不動産ですが、1つの不動産は1人の人しか所有できないことはなく、複数の人が1つの不動産を所有する「共有」が認められています。共有状態になると、共有者にはそれぞれの「持分」が認められます。

持分とは、財産に対する所有権の割合で、足すと100%となります。たとえばAさんとBさんが不動産を共有しているとき、Aさんの持分が60%ならBさんの持分が40%、Aさんの持分が70%ならBさんの持分は30%となります。

家が共有になっているかどうかは登記簿謄本(全部事項証明書)や登記識別情報通知で「所有権登記名義人」を確認すればわかります。所有権者が2人以上になっていて「共有持分の割合」が書いてあれば、その不動産は共有状態です。

参考 登記簿謄本とは?イクラちゃんねる

夫婦が家を購入するとき、夫の名義と妻の名義の両方を入れて、お互いが不動産の持分を持ち合って共有状態にしていることが多いですし、親の名義が一部入っているケースもあります。

共有状態の場合、自由に家を売却できない

不動産を共有しているとき、持分を持っている人は自由に不動産を処分したり活用したりすることができません。

売却については、共有持分を持っている全員の合意が必要ですし、リフォームや増改築をするためにも過半数の合意が必要です。

そこで離婚時に、夫婦のどちらかが「家を売って売却代金を半分に分けて清算したい」と言っても、相手が売却に同意しなければ家を売ることはできません。

そうなると、離婚後もずっと元夫婦が家の共有状態を継続しなければなりません。賃貸するとしてもスムーズにできないでしょうから、お互いにとって不利益になります。

共有持分のみ売却できる

共有状態の場合、共有持分権者(もちぶんけんじゃ:持分を持っている人)全員の合意がないと「家全体」を売却することはできません。

ただ「共有持分」については、それぞれの持分権者が100%の権利を持っているので、持分のみの売却であれば、各共有持分権者が単独で決定できます。相手の同意は要りません。

たとえば夫の持分が60%、妻の持分が40%の場合において、夫が自分の60%の持分のみを売却してしまうことが可能です。

共有持分を売却したら

もしも夫婦のどちらかが自分の共有持分を売却したら、どのような状態になるのでしょうか?

この場合、もともとの夫婦の一方と共有持分の買手の共有状態となります。

たとえば先の例で、夫が自分の60%の共有持分を売却した場合、買手と妻が家を共有することになります。持分割合は買手が60%、妻が40%となり、その後は妻と買手が話合いをして、不動産の管理方法などを決めていく必要があります。

夫は共有持分売却によって、家の共有状態から外れるので、後は家に関与することはありませんし、共有持分売却代金も手元に入ってきます。

離婚時における注意点

一般的な共有物件の場合、共有持分を売却する方法によって持分権者は共有持分を現金化できますし、面倒な共有状態から外れることも可能です。

しかし離婚前の夫婦の場合、このような方法で共有持分を売却すると、大きなトラブルにつながるおそれがあります。

家は夫婦の財産分与の対象となるからです。

夫婦の財産分与の割合は基本的に2分の1ずつとなるので、家がある場合には、妻と夫の権利はそれぞれ2分の1ずつです。登記上の共有持分としては夫が60%、妻が40%などとされているかもしれませんが、財産分与の際には2分の1ずつとして計算します。

それにもかかわらず夫が自分の共有持分を全部売却してしまったら、妻に渡る権利が小さくなってしまいます。

そこで、夫婦が家の自分の共有持分を勝手に売ってしまうと、相手の権利侵害分については、金銭で賠償しなければならない可能性が高くなります。たとえば、夫が60%の共有持分を売却した場合、妻に10%分の代金を支払わねばならないということです。

離婚する夫婦の場合、自分が共有持分を多く取得しているからと言って、売り逃げは認められません

さらに買手が不動産の所有権移転登記をする前であれば、妻が買手に登記の差止請求などを行い、大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。

離婚が原因での不動産売却方法離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって分けるのかまとめた

共有持分は安く買いたたかれる?

不動産の共有持分だけ売るのは、全部の権利のある(所有権100%)不動産と比べて、非常に売れにくいです。共有持分だけ買っても、買手は他の共有者と連携しないと活用できず、自由に利用することが難しいからです。

一般的に、共有持分だけ売却する場合、不動産を丸ごと売却するケースと比べて大幅に売却価格が安くなります

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。共有持分だけを売却したいという方は、専門の不動産会社を紹介してもらうこともできます。

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