離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、家の住宅ローンが残っていると大変な「お荷物」となるものです。

夫婦のどちらも住みたくないのに、ローンだけを払わなくてはならないなんて、理不尽だとも思えます。

そのようなとき「任意売却(にんいばいきゃく)」という方法で家を処分できます。

こちらでは、離婚時の場合における「任意売却」とはどのような売却方法で、どうやって進めたら良いのかわかりやすく説明します。

任意売却(にんいばいきゃく)とは

任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を、借入先の金融機関と連携しながら市場で売却することです。住宅ローンが残っている家や投資用ローンが残っているマンション、アパートなどで任意売却が利用されます。

家の住宅ローンが残っている場合でも、家の売却価格が残っているローンの金額よりも高い場合は、売却代金でローンを完済できるため、任意売却をせず、家を普通に市場で売却します。

ところが、家の売却価格が残っている住宅ローンより低い「オーバーローン」のケースでは、家を売却しても売却代金だけではローンを全額返せないので、金融機関は勝手に家を売却することを許してくれません。

そこで、まずは金融機関に売却の了承をとり、連携して売却活動を進める必要があります。

つまり任意売却とは、家を売却しても住宅ローンが残ってしまうときの売却方法で、金融機関の許可を取ること以外は普通の不動産売却と同じです。

不動産会社に依頼して売却の仲介をしてもらい、買手を見つけて売買契約を締結し、決済をして売却手続を完了します。

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任意売却のメリット

任意売却には、次のようなメリットがあります。

(競売で売るより)高く売れやすい

オーバーローンで、そのまま住宅ローンを払わずに放置していたら強制的に競売(けいばい)になります。

競売差押

競売になると、市場で普通に売却した場合と比べて、約6〜7割程度の金額(物件によってはもっと安くなります)でしか売れないことも多いです。そうなると、残っている住宅ローンに充てられる金額が減り、残債(借金)がより多く残ってしまいます。

任意売却の場合には一般の市場で売却するので、競売より高く売れやすいメリットがあります。

裁判所が関与しない

競売になると、裁判所主導で手続きが進みます。裁判所の執行官などが自宅にやってきて内部を物色されますし、裁判所が「入札期日」「開札日」などの予定を決めてどんどん売却を進められ、その都度書面等が届くので、債務者(さいむしゃ:住宅ローンを借りている人)に非常に大きなプレッシャーがかかります。

任意売却なら、普通に不動産会社に仲介をして売り出してもらうだけなので、このようなプレッシャーを受けることはありません。

プライバシーを守りやすい

競売になると、裁判所で「競売物件」として公開されて公衆(こうしゅう:一般の人)の目にさらされます。

物件に関心を持った不動産屋が近所にやってきて、周囲の人に聞き込みをしたりするので噂になるケースもあります。

任意売却であれば、通常一般のとおりに不動産会社に売却を依頼して手続を進めてもらうだけなので、周囲に不審に思われることもなく、プライバシーを守りやすいです。

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任意売却のデメリット

任意売却には、次のようなデメリットがあります。

「売れない」可能性がある

任意売却するときには、市場で「この家を買いたい!」という人を見つける必要がありますが、不動産は世界に1つとして同じモノがない商品のため、購入者との「縁(えん)」が重要です。売り出しをしても買いたい人が見つからず、なかなか売れない場合もあります。

また、欲張って売り出す価格の設定を誤ったり、不動産屋の選定が悪かったりしたために家が売れないケースもあります。

任意売却にも期間があり、金融機関も支払いを待てないので、売れなければ競売を申し立てられてしまいます。

労力がかかる

任意売却するときには、住宅ローンを借りている人が自分で不動産会社とコンタクトを取って売却手続きを進める必要があります。内見(ないけん:購入希望者に家の中を見てもらうこと)などにも協力しなければなりません。

競売なら債務者が何もしなくても裁判所主導で手続きを進めてくれるので、任意売却は比較的労力がかかります。

ただ、「労力」とは言っても普通に売却する場合と同様であり、それ以外に特別な手間が発生するわけではありません。少し手間をかけるだけで高く売れる可能性があるのなら、任意売却にかかる労力を惜しむべきではありません

離婚時に任意売却する際の注意点

任意売却するときには、次のような点に注意が必要です。

ローンを完済できるとは限らない

任意売却をしても、住宅ローンを完済できるとは限りません。

むしろ、家の売却価格が残っている住宅ローンより低い「オーバーローン」を前提とするので、完済できずにいくらかローンが残る可能性が高いです。

そうすると、任意売却後(離婚後)も残ったローンを払っていかねばなりません。夫婦のうちどちらがどれだけ支払いを負担するのか、話し合っておく必要があります

なお金融機関は、もともとの住宅ローンを借りた名義人に支払いを請求してきます。

期限がある

任意売却するときには、「競売」を意識しておく必要があります。競売と並行して任意売却が進められる場合、開札期日までに必ず売却を完了しておく必要があるからです。

売買契約が開札日ぎりぎりに間に合えば良い、というものではなく、かなり早期の段階で売買契約を締結して、開札日までに決済を終える必要があります。

そのため、相場価格より高く売り出すということが難しくなります。少しでも高く売って、その分住宅ローンを返済したいという気持ちはわかりますが、競売になってしまうと、さらに安く買い叩かれてしまいます。

このあたりが、任意売却の難しさで、限られた時間内で少しでも高く売ってくれる、優良な不動産会社に依頼することが成功の秘訣となります。

離婚で、かつ住宅ローンが残っているという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

まず、売却価格がいくらぐらいなのかを教えてもらい、残っている住宅ローンと見比べてみましょう。そうすると「任意売却」を選ぶべきかどうかわかります。そのうえで、その地域で優良な不動産会社も紹介してもらうこともできます。

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