離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

離婚が原因での不動産売却方法

「離婚するけれど、家が『オーバーローン』状態。どうやって解決すれば良いの?」

「離婚後も残るオーバーローンの借金は、夫婦で折半になる?」

「そもそも現状が『オーバーローン』かどうか、どうやって調べたら良いの?」

離婚するとき、夫婦で居住していた家が「オーバーローン」だと、離婚後に大きなトラブルになる可能性があります。

こちらでは「オーバーローン」かどうかの調べ方や、オーバーローンだった場合の対処方法について、わかりやすく説明します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値を上回っている状態です。ローンが不動産の価値をオーバーしているので、オーバーローンと言います。

オーバーローン

反対に、家の価値が残っているローンより高いケースは「アンダーローン」と言われます。

アンダーローンの場合は、売却代金売却から残っている住宅ローンを返済すれば良いので、なんの問題もありません。

アンダーローン

オーバーローンの場合、家を売却しても残ローンを完済できません。そのため、売却後に残ったローンはローンを借り入れた人が返済し続けなければなりません。

離婚したからと言ってローンを免除してもらえるわけではないので、オーバーローンのお家に居住している夫婦が離婚すると、離婚後も夫婦のどちらかあるいは双方がローンを返済し続けなければなりません。

オーバーローンの調べ方

離婚時、お家がオーバーローンかどうかは、住宅ローンの残額と家の価値を調べて、差し引きすればわかります。

残っている住宅ローンの調べ方

住宅ローンの金額が知りたいときは、借入先の金融機関(銀行など)から届いているローン返済計画書残高証明書を確認します。

住宅ローンが固定金利の場合には、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表をもらっていることが多いです。変動金利の場合には、6ヶ月ごとなどの金利見直し時に、定期的にローン返済表が届いているケースがあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することできます

書類を紛失していたり、ネットのページにログインできない場合には、借入先の金融機関にお問い合せください。

家の価値の調べ方

近隣の同じような条件の物件がいくらくらいで売り出されているかや、過去に売れた成約事例を調べると、だいたいの家の価格が判明します。

家の価値については、不動産会社に査定を依頼すればよいでしょう。ただ、その価格が客観的に正しいかどうか知るためには、複数の不動産会社に依頼する必要があります。

とはいえ、まだ売るかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いです。

机上査定(きじょうさてい)であれば、自宅を見てもらわなくても、簡単に査定価格してもらうことが可能です。

これらの2つの数字が明らかになったら、家の価値からローン残額を引き算します。結果がマイナスになっていたらオーバーローン、プラスになっていたらアンダーローンです。

オーバーローン

オーバーローンだった場合

離婚時の家がオーバーローンだった場合には、2つの対処方法があります。

夫婦のどちらかが居住する

1つは夫婦のどちらかが住み続ける方法です。

たとえばローン名義が夫の場合、夫が引き続いて住み続け、ローンもそのまま夫が支払い続ければ特に問題は起こりにくいです。

一方、ローンや所有名義は夫なのに妻が住み続ける場合には、離婚後に夫婦のどちらが住宅ローンを負担するのか話し合う必要があります。

ローン名義は夫のままになるので、基本的には夫が住宅ローンを支払う必要があります。妻が住み続けたいと希望して支払う場合には、妻がローンの引き落とし口座に入金するなどの対応が必要です。そして、将来完済したときに妻名義にする取り決めなどを行います。

慰謝料や財産分与の代わりに夫がローンを支払う場合、将来、夫が住宅ローンを支払えなくなったときに妻が住む家を失ってしまうリスクが残ります。

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任意売却する

もう1つの方法は「任意売却(にんいばいきゃく)」です。

オーバーローンの場合、家を売却しても売却代金だけではローンを全額返せないので、銀行など金融機関は勝手に売却することを許してくれません。

そこで、金融機関に売却の了承を取り、連携して市場で物件を売却する方法です。

オーバーローンの場合、不動産を売却してもローン全額を支払えないので、金融機関とっては不利益でしかありません。ただ、ローン返済が滞ると競売(けいばい・きょうばい)をするしかなくなり、競売になると、市場で物件を売却よりも低い金額しか回収できません。

それであれば、なるべく高額で売却した方が金融機関にも利益があるので、任意売却が認められるのです。

任意売却するときには、一般的に、不動産会社に査定依頼を出して、その査定額で売却することについて金融機関の了承を得る必要があります。

その後、その不動産会社に売却仲介を依頼して物件を売り出し、買い手を探して不動産を売却します。売れた代金は全額ローン返済に充てます。

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まとめ

「オーバーローンの家がある場合、離婚後に残った住宅ローンを夫婦で折半する」と思われていることがありますが、必ずしもそうではありません。金融機関は基本的に「ローン名義人」に返済を請求してくるからです。

夫婦間の約束として、ローンを半分ずつ負担する約束をすることは可能ですが、ローン名義人を変更できるわけではありません。夫婦間の折半の約束が守られないときは、結局「ローン名義人」に負担がかかります。ただし、連帯保証人になっていたら、夫婦が同じように責任を負います。

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