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離婚するとき、親名義の土地に夫婦の家がある場合の対処方法

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、親名義の土地に夫婦が居住する家を建てているケースがあります。

その場合、家はどのようにして分ければ良いのでしょうか?

こちらでは、離婚時に親名義の土地上に家がある場合の解決方法を説明します。

親名義の土地に家を建てた場合の「権利関係」

親名義の土地上に家を建てるケースとは

夫婦が家を建てるとき、どちらかの親の所有する土地を使わせてもらうケースはよくあります。

親の土地を使わせてもらうと土地購入費用が不要になり、建物代に費用をかけられるので、良い家を建てやすいメリットがあります。

また、親名義の土地に家を建てるケースでも、住宅ローンの利用は問題なく可能です。金融機関では、二親等以内の人が土地所有者の場合、土地名義人がそのままでも住宅ローン審査に通ることが一般的だからです。

ただし住宅ローン借入の際には、建物だけではなく土地も担保に入れることになるので、土地所有者である親の了承が必要です。

親子間には「使用貸借契約」が成立している

このようにして親の土地上に夫婦の建物を建てた場合、土地と建物の「所有者」が異なっています。

土地は「親の所有物」建物は「夫婦(双方または一方)」の所有物となっているからです。

多くの場合、夫婦は親に借地料を払いません。夫婦は、親に土地を無償で利用させてもらっているので、親子間に「使用貸借契約(しようたいしゃくけいやく:無償で貸し付ける契約のこと⇔有償で貸し付ける契約は賃貸借契約)」が成立していることになります。

離婚時に家を分ける方法は4種類

親名義の土地上に夫婦の家を建てると、離婚時、かなり複雑になります。

家は夫婦の財産分与の対象になりますが、土地は親名義なので財産分与対象から外れるためです。「建物のみ」を財産分与するにはいろいろな工夫が必要です。

 

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

夫婦が離婚するときに、婚姻時(結婚していた期間)に形成した資産を分け合うことです。預貯金や株式、生命保険や不動産など財産が対象になるので、家も財産分与対象に含まれます。基本的な法律の考え方によると、財産分与の割合は夫婦が2分の1ずつです。

 

親名義の土地上の家を分ける方法として、次の4種類があります。

1. 土地所有者である親の実子が家に住み続ける方法
2. 土地所有者である親と血のつながりがない嫁や婿が家に住み続ける方法
3. 家のみを売却する方法
4. 家と土地を売却する方法

それぞれについて、みていきましょう。

1.親の実子が住み続ける方法

家に親の実子が住み続ける場合は、たとえば妻の親の土地上に家を建てたケースで、離婚後も妻と子どもが家に住み続けるケースなどです。

この場合、親子間なので大きな問題にはなりにくいです。通常、親に借地料を支払う必要などもありません。

夫婦間で離婚後の住宅ローンの支払い方法などを決めれば、後は奥さんがそのまま家に住み続けることができます。

離婚が原因での不動産売却方法離婚後、家(マンション・戸建て)を妻名義にできる場合とできない場合

2.嫁や婿が住み続ける方法

次に土地所有者である親とは血のつながりのない、婿や嫁が家に住み続けるパターンをみてみましょう。

たとえば夫の親名義の土地上に家を建てて、妻と子どもが家に住み続けるケースなどです。

この場合、土地所有者である親と土地の借主である居住者との間に血縁関係がないので、これまでのように使用貸借関係を継続しにくくなります。

すると新たに「借地契約(しゃくちけいやく)」を締結して借地料を払う方法が考えられますが、いったん借地権を設定すると、借地人(しゃくちにん:借りている側)は非常に強く保護されるので、簡単には退去を求められなくなります。

普通借地権の場合、最低でも存続期間が30年となりますし、契約期間が経過したときにも更新拒絶するために正当事由が必要です。一般の定期借地権では事業用でない限り50年間存続させる必要があります。

このように、借地権を設定すると、親による土地利用が大きく制限されることに注意が必要です。

3.家のみを売却する方法

親の土地上に夫婦の居住用の家を建てた場合、家のみを売却することも可能です。家だけの売却であれば、土地は親名義のまま残せます。

ただしこの場合、「借地権付きの家」として売却することになり、売却価格には底地(そこち)の価格が含まれません。

そこで家と土地をまとめて売るよりも売却代金が低くなります。また新たに建物を購入した所有者と親との間で借地契約の締結が必要となり、親は知らない人と契約関係を継続しなければなりません。

普通借地権を設定するとしても最低30年間は土地を自由に利用できなくなりますし、将来親が亡くなって相続が起こったときには借地権つきの土地を遺産分割しないといけないので、考え方が複雑になります。

参考 底地とは?借地権とは?イクラちゃんねる

4.家と土地を売却する方法

親が土地の継続所有を望まないなら、家と土地をまとめて売却する方法もあります。それなら売却後に借地権を設定することもありませんし、将来の土地相続のトラブルの心配なども不要です。

ただし土地ごと売却するには、所有者である親が土地の売却に納得する必要があります

親にしていれば「せっかく子どもや孫が住むために土地を提供したのに」という気持ちがある場合も多く、その気持ちを裏切ることになりますし迷惑をかけることにもなってしまいます。先祖代々の土地などで守る必要がある場合には、売却に同意してもらえない可能性も高くなります。

まとめ

親名義の土地上に夫婦の家を建てると、離婚時に多くの問題が発生します。どちらが家に住み続けるのか、家や土地を売却して清算するのか、当事者全員でよく話し合い、全員が納得できる方法を探しましょう。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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