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離婚裁判すると家はどのように分けられるのかについてまとめた

不動産売却(離婚)

奥様

夫婦で住んでいる家があるけれど、離婚裁判したら家はどうなるの?

奥様

裁判で、家を公平に分けてもらう方法を知りたい

夫婦で居住している家は、夫婦の「共有財産」なので財産分与の対象になります。

離婚裁判をすると、共有財産としての家はどのように分けられるのでしょうか?

こちらでは、裁判になったときの家の分け方や、家を公平に分けてもらう方法について説明します。

家は半分ずつになる

お家が、夫婦が結婚してから共同で購入したものであれば「共有財産」になります。共有財産は、財産分与の対象になるので、離婚時に分け合う必要があります。

夫婦の財産分与の割合は、基本的に2分の1ずつです。そこで、離婚をするなら家は夫婦で半分ずつに分け合うことになります。

話し合い(協議離婚・調停離婚)であれば、夫婦が合意することによって2分の1以外の割合にすることも可能ですが、裁判所で判決が行われる場合(離婚訴訟)にはほとんど確実に2分の1になると考えましょう。

住宅ローンがない場合の家の分け方

具体的に、お家をどのようにして「2分の1」にするのか、さらに詳しくみてみます。

まず、家のローンがないケースです。

この場合には「家の評価額」を明らかにします。評価額は家の実勢価格(市場価格)であり、不動産会社などに査定依頼をして調査します。

不動産売却(離婚)離婚の財産分与で重要な家の「評価額」とはなにかわかりやすくまとめた

その評価額を基準に夫婦が家を分けます。すなわち、家が夫婦どちらかの1人の名義になるのであれば、名義人となった側が相手に家の代償金として家の評価額の半額を支払います。

どちらかの親がローンの頭金を出したり、どちらかが独身時代の貯金から頭金を出したりしていた場合には、頭金の割合分を特有財産として、その人の取得割合を多く認めます。

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なお、離婚裁判になった後でも和解をすれば、夫婦が話し合いで家を売却し、売却代金を2人で分け合うことも可能です。

住宅ローンが残っており、アンダーローンの場合

次に、家のローンが残っているケースを考えてみましょう。その場合、アンダーローン(家の評価額>残っている住宅ローン金額)かオーバーローン(家の評価額<残っている住宅ローン金額)かで取扱いが異なります。

アンダーローンの場合には、家の評価額が「家の査定金額-ローンの残額」とされ、その金額を、夫婦が2分の1ずつ分け合うこととなります。

アンダーローン

たとえば、3,000万円の家があり、残っている住宅ローンが2,500万円の場合には、家の価値は500万円とされます。そこで、家を取得する側は、相手に対して250万円の代償金を支払うこととなります。

アンダーローンの場合であれば、夫婦が話し合いをして家を売却し、売却した代金を夫婦が2分の1ずつで分け合う方法も可能です。

住宅ローンが残っており、オーバーローンの場合

一方、家の評価額が残っている住宅ローン金額より低くなっている「オーバーローン」のケースでは問題が発生します。

オーバーローン

この場合、裁判所は「家の価値は0」と判断するからです。裁判では、マイナスの財産分与は認められないので、「ローンを半額ずつ負担すべき」という判決にはなりません。つまり家は財産分与の対象から外れて裁判所は一切判断をせず、そのままの状態で残されることになります。

家の問題については、夫婦が話し合って決めるしかありません。もしも夫婦がいがみあっていて話し合いができない状態であれば、家の名義人もローン名義人もそのままになってしまいます。それでは困るので、できるだけ話し合って家やローンの解決方法を話し合うべきです。

不動産売却(離婚)離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

たとえば、離婚後、夫婦のどちらもお家に住みたくない場合には「任意売却(にんいばいきゃく)」の方法も検討の余地があります。

任意売却とは、銀行など貸している側の住宅ローン債権者の了承をとって、オーバーローン物件を市場で売却する方法です。任意売却をすれば、市場価格で不動産を売却できるので、競売より高額で売れる可能性が高いですし、売却代金でできるだけ残っている住宅ローンを返済することで、離婚後に負担するローンを減らすことが可能です。

不動産売却(離婚)離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

任意売却しない場合には、このまま家を残してローン名義人が住宅ローンを払っていくか、住宅ローンの借り換えをする方法などもあります。それぞれの方法をシミュレーションしてみて、どの方法が最善か判断しましょう。

家が特有財産の場合

お家が夫婦どちらかの「特有財産」であるパターンもあります。特有財産(とくゆうざいさん)とは、夫婦一方の単独財産のことです。

たとえば、夫婦のどちらかが独身時代から持っていた財産や、実家から贈与された財産、相続した財産などが特有財産となります。特有財産は、夫婦の財産分与の対象になりません。そこで、離婚裁判をしても、裁判所は特有財産を分けるように命令することはありません。

不動産売却(離婚)離婚の際、結婚前から持っていた家は財産分与の対象にならないのか

つまり、夫婦のどちらかが独身時代に購入した家や、実家から相続した家などは財産分与の対象にならないということです。離婚後も、権利者がそのまま家を取得することになります。

また、特有財産の場合、オーバーローンかアンダーローンかも問題になりません。どちらにしても、家の所有者(特有財産の権利者)がこのままローンを支払うのか任意売却するのかなどを決めるだけだからです。

夫婦で話し合いをする必要もなく、権利者ではない配偶者は家から出て行き、それだけで家関係の手続きが終了します。