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離婚で家を財産分与するとき、どんな手続きがいるのでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚の際、家を財産分与すると、場合によっては不動産の名義変更が必要です。
こちらでは、離婚時の家に関する手続きや方法について、パターン別にわかりやすく説明します。
もくじ
1.家は財産分与の対象
婚姻中に夫婦で築き上げてきた財産を、離婚に際して分配することを「財産分与」といいます。
財産分与（ざいさんぶんよ）
財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。
慰謝料とは異なり、共有の資産があれば必ず行うもので、有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）であってもその権利はあります。
婚姻中に築いた預金や現金・証券類だけではなく、自動車や不動産・年金・保険など、結婚後に取得したものはすべて財産分与の対象です。
基本的に、財産は夫婦で半分ずつに分けることになります。
預金や現金はきれいに半分にすることができますが、家はそうも行きません。家の財産分与はどのように行えばよいか、見ていきましょう。
2.離婚後の家の処分方法は3種類ある
離婚後、家を財産分与する方法としては、主に次の3種類があります。
- 家をどちらかの名義にする
- 家を共有名義にする
- 家を売却する
それぞれの方法についてみていきましょう。
3.家を夫婦どちらかの名義にする
1つめは、そのまま住み続けたい配偶者が財産分与で家を取得して、その方の名義にする方法です。
3-1.家の分与割合、代償金について
財産分与の割合は、夫婦で2分の1ずつにするのが原則になります。そのため、家をもらった側は、相手に対して家の2分の1に相当する代償金を支払うのが一般的です。
たとえば家の評価額が2,000万円だとしたら、代償金はその半額の1,000万円になります。
ですが「原則として2分の1ずつ」なだけで、夫婦が自分たちで話し合って納得できる財産分与であれば、分与を2分の1以外の割合にすることもできます。
代償金の額を増減してもかまいませんし、代償金無しにどちらかが家をもらうことも可能です。
離婚に際して離婚協議書を作成して、夫婦の間で合意した離婚の条件を整理して確認するようにしましょう。
3-2.家の名義変更について
家を夫婦どちらか一方の名義にする場合、家の名義変更が必要となるケースが多いです。
その場合には「財産分与」を原因として、家の「所有権移転登記」をしなければなりません。登記は法務局において行います。
登記申請書を作成し、協議離婚合意書（離婚協議書・離婚合意書）や財産分与契約書や住民票などの必要書類を持参して、登記申請をします。
自分で登記することもできますが、面倒な場合には司法書士に依頼すると良いでしょう。
3-3.家の住宅ローンについて
住宅ローンが残っていて返済中の場合、財産分与をしたとしても、不動産の名義人を変更することはできません。
家をもらう配偶者と住宅ローン名義人が異なる場合は、住宅ローンの借り換え手続きをしないと家の名義変更ができません。住宅ローン借入先の金融機関（銀行など）は、ローンを完済しない限り家の所有名義人の変更を認めないのが通常だからです。
家を取得したい側が自分を名義人とした住宅ローンに借り換えられないと、家の財産分与自体も難しくなってしまいます。
こちらの方法は可能ですが、大変リスクが高いため、あまりおすすめできません。
なぜなら、離婚協議で「夫が住宅ローンの返済をすると約束した」からと言って妻（と子）がそのまま住み続けるのは、離婚協議書を作成したり離婚協議の内容を公正証書にしていたとしても、先々のリスクがとても高いからです。
公正証書とは公証人法に基づき、法務大臣に任命された公証人が作成する公文書です。公正証書にしておけば、後々約束を反故にされる心配は少なくなりますが、絶対に大丈夫ということではありません。
住宅ローンはその家に住んでいることが条件で安い金利で利用できるのです。ローン名義人が住んでいない場合は契約違反となり、銀行から一括返済を求められる可能性があります。
また、いつまでもローン返済を順調に続けられるとは限りません。ローン名義人の収入が減る可能性や病気や怪我で働けなくなる可能性も皆無ではありません。
住宅ローンの返済は長ければ30年近くになるでしょう。そんな先々まで元夫がきちんと支払いをしてくれる保証はどこにもありません。
夫が家を出ていくということは自分の新しい住まいのための費用が必要になるということです。自分が住む家の家賃ともう住んでいない家のローンのどちらを優先するかといえば、自分の家に決まっています。
離婚直後は新しく家を借りても大丈夫だったとしても、再婚して新しい家族との生活が大事になったとしたら、そちらにお金を回して以前の家の住宅ローンの支払が滞るなんてことも考えられます。
元夫が住宅ローンを滞納したら、担保となっている家は競売にかけられてしまい、元妻は住まいを失うことになってしまうのです。
仮に順調に住宅ローンの返済ができて完済できたとしても、それは離婚から何年も経っているでしょう。それまでの期間「元夫はちゃんと住宅ローンを払ってくれているかしら」と心配しながら過ごすのは、精神的にも大変です。
また完済できたとして、そのときになって元夫が「ローンを払ったのは自分なのだから家は自分のものだ」と言い出したら、不動産の登記簿上は元夫名義となっているので、元妻は対抗できる手段が無い事になってしまいます。
このようにローン残債がある家の財産分与はリスクが高いことから、離婚時に住宅ローンを返済中であればローン名義人がそのまま住み続けることをおすすめします。
あるいは売却して住宅ローンを完済して、残ったお金を分けるほうが離婚後のリスクは少なくなります。
またローン残高が多くて家を売ったとしても完済できそうにないということであれば、任意売却という方法で家を売ることもできます。高値で売却できれば完済できないにしても住宅ローンの残りは少なくなりますし、後々の返済も楽になります。
任意売却については「任意売却するなら離婚前！離婚後の住宅ローンリスクを回避する方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.家を共有名義にする
2つ目は、家を夫婦の共有にする方法です。
共有とは、1つの物を複数の人が共同で所有している状態です。家は不動産ですが、不動産には1つの不動産を複数の人が所有する「共有」が認められています。共有状態になると、共有者にはそれぞれの「持分」が認められます。
持分（もちぶん）とは、財産に対する所有権の割合で、足すと100%となります。たとえば、夫Aさんと妻Bさんが不動産を共有しているとき、Aさんの持分が50%ならBさんの持分は50%となります。
家をどちらかが取得したくても、相手に代償金を支払うお金がない場合や、家の資産価値が高いので手放したくない場合などには、家そのものを半分ずつにして共有するのが公平です。
共有にする場合にも、家の持分名義を夫婦が2分の1ずつにしないといけないので、名義変更（持分名義の変更）が必要になるケースが多いです。
単独名義への変更のケースと同様に、財産分与契約書か協議離婚合意書（離婚協議書・離婚合意書）を作成し、法務局に行って登記申請を行いましょう。
こちらも、自分で登記することもできますが、面倒な場合には司法書士に依頼すると良いでしょう。
4-1.家を共有にした場合の活用方法について
家を共有にした場合でも、離婚後に夫婦がその家に同居することは考えにくいです。
通常は、夫婦のどちらか一方が住むか、他人に賃貸することになります。
夫婦のどちらか一方が居住する場合には、相手に対して家賃を支払う必要があります。近隣の家賃相場の半額程度を賃料として、賃貸借契約を締結すると良いでしょう。
他人に貸す場合には、元夫婦で賃料を半額ずつ分け合い、賃貸管理などにかかる費用も折半します。
ただし、共有状態にする場合、離婚後も元夫婦が「不動産の共有者」としての関係を続けていかねばなりません。
また将来、家を売却したいときにも、相手の合意がないと売却できません。
離婚後相手との関係が続いてしまうのが嫌な場合には、共有は避けた方が良いでしょう。
5.家を売却する
3つ目として、家を売るという方法もあります。
家を売却してしまえば夫婦が共同で家を管理する必要はありませんし、家の評価額や代償金の問題で揉めることもありません。
家を売る場合には、まず不動産会社に査定をしてもらい、媒介契約を締結します。
なお、家が夫婦の共有名義になっている場合は、夫婦双方が不動産会社と媒介契約を締結し、買主との売買契約も夫婦双方の名義で締結する必要があります。
家の売却方法については「不動産売却の流れをイラスト解説！初心者は最初に何から始めるべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
家を売却した場合の所有権移転登記や抵当権設定、抹消登記については、金融機関などが指定する司法書士が行うので、夫婦が自分たちで登記することは通常ありません。
家が売却できたら、売却代金を夫婦で分け合う必要があります。住宅ローンがある場合にはまず売却代金を住宅ローンに充てて、諸費用を差し引いて残ったお金があれば夫婦で分け合います。
なお、離婚時に家を売る方法は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
離婚で家を財産分与する方法や手続きにについて、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください
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