離婚時に家を売れない場合と売るためのポイント

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、家族で住んでいた家がいらなくなったので売ろうとしても「売れない」ケースがあります。

「家が売れない」のにはいくつかの原因があり、それぞれ異なる対処が必要です。

こちらでは、離婚時に家を売れないパターンと考えられる有効な対処方法をご紹介します。

離婚時に家を「売れない」パターン

離婚するとき、「家が売れない」ケースは、大きく分けると次のようなパターンに分けられます。

1.住宅ローンが残っている

1つは、住宅ローンが残っている場合です。住宅ローンがあると、金融機関の了承なしに夫婦が勝手に家を売却することはできません。そのようなことをすると、住宅ローン契約違反となり、金融機関から残ローンの一括払いを求められる可能性があります。

2.夫婦の意見が一致しない

次に、夫婦の意見が一致しないケースがあります。たとえば、夫は売りたいけれども妻は売りたくない場合などです。売却金額についての意見が合わないこともあります。

3.売却活動に問題がある

3つ目は、家の売却活動の方法に問題があるケースです。売り出しや交渉が下手な不動産屋に売却活動を依頼してしまっている場合、売却価格を高く設定しすぎている場合などが考えられます。

離婚時に家を売れなくて困っているときの解決方法

それでは、家が売れないで困っているとき、どのようにして解決すれば良いのでしょうか?

1.住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っているために売却活動を進められない場合には、まずは金融機関に相談をしましょう。

金融機関が了承をすれば「任意売却(にんいばいきゃく)」という方法で家を売ることができます。任意売却とは、ローンが残っているときに、ローン債権者(銀行などお金を貸した側)の承諾を得て家を市場で売却することです。

この場合、家を市場価格で売れるので、競売(けいばい)よりも高く売れることが多いですし、売れた代金から残ローンを返済することも可能です。

ただし任意売却でも、売却代金によって残ローンを完済できなかった場合には、その後、残ったローンを支払う必要があります。

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

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2.売却活動に問題がある場合

次に、売却活動に問題があって家が売れない場合の対処方法を考えてみましょう。

この場合、具体的に「何が問題なのか」明らかにする必要があります。

たとえば、次のような問題があるケースが多いです。

・売り出し価格が高すぎる

家の相場に比べて売り出し価格が高すぎると、購入希望者がつきにくいので家は売れません。確かになるべく高額で売りたいという気持ちは当然ありますが、高くしすぎて売れなかったら意味が無いので、売れない状態が続いていると、値下げする必要があります。

注意

売出価格と成約価格は全く違う

売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。

最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出し中の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。

・不動産屋の広告活動に問題がある

家の売り出し価格が相場通りにもかかわらず売れない場合は、不動産屋の売却活動に問題がある可能性があります。不動産屋は家の購入希望者を探すとき、ネットやチラシ、折り込み広告、店舗営業や地元の伝手などを利用することが多いです。

こうした広告が下手な不動産屋に依頼すると、良い物件でもなかなか買い手が見つからないケースがあります。その場合、不動産屋を変更すると家が売れる可能性が高まります。

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・内見時の対応に問題がある

家を売るとき、購入希望者に「内見(ないけん)」させる必要があります。内見とは、実際に家の中身を見てもらうことです。

MEMO

内見と内覧の違い

内見(ないけん)と内覧(ないけん)はどちらも同じ意味ですが、一応、不動産業界では次のように使い分けられています。

  • 内見:気になるお部屋を見に行くこと
  • 内覧:完成した新築物件を確認しにいくこと

このとき、きちんと家を片付けていなかったり無愛想な対応をしたりして、印象悪く振る舞っていると、家が売れにくくなります。家を売りたいなら、相手に「買いたい」と想ってもらえるように準備をして、印象良く振る舞うことが大切です。

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3.夫婦の意見が一致しない場合

夫婦の意見が一致しないと、家を売ることは難しいです。特に夫婦の共有名義の場合には、共有者全員が売却に同意しないと、不動産屋に売却を依頼することもできませんし、売買契約を締結することも不可能です。

きちんと二人で話合い、売るのか売らないのか、売らないなら離婚後家をどうするのかを決めなければなりません。

売らないときの選択肢としては、どちらかが住むか、賃貸に出すことになります。

4.住宅ローンがある場合に賃貸に出す方法について

家が売れないので賃貸に出すときに住宅ローンがあったら、どうなるのでしょうか?

住宅ローンは「本人居住用の物件」に認められる特別に有利なローンです。本人が住まずに賃貸に出すのであれば、より高額な利息のかかる投資用物件などと同じローンに借り換えなければなりません。

そうなると、ローン返済額が上がりますし、離婚後も賃貸収益を夫婦で分配しないといけないので、いつまでも相手との関係が続いてしまい、面倒です。

このようなリスクを考えると、離婚するとき家があったら、どちらかが住み続けるかスッキリ売却してしまった方が楽に解決しやすいと言えます。

離婚時に家が売れないのでお困りの場合、売却を依頼している不動産屋を変えると解決できるケースがあります。いきなり不動産屋を訪ねていくのが不安な場合には、まずは気軽に「スマホの不動産屋さん」で相談されてみてはいかがでしょうか?

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