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離婚時に家を売りたいときの対処方法

不動産売却(離婚)

ご主人様
離婚するから、もう家を売りたいんだけど…

離婚するときに、夫婦がそれまで居住していた「家」がいらなくなり「売りたい」と考えるのは、一般的によくあるケースです。

ただ、必ずしも家が売れるとは限りません。住宅ローンの有無や残高によっては売れないケースもあります。

こちらでは、離婚時に家を売りたいときはどのような方法があるのかご説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.住宅ローンの状況で異なる

離婚するとき、夫婦のどちらも家に住みたくない場合は、そのまま持っていても仕方無いので、売るか賃貸に出す必要があります。離婚後、家の管理をするのが面倒ならば、売却し、その代金を夫婦で財産分与する方がスッキリします。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は財産分与の対象です

たとえ、夫の単独名義の家や夫婦共有で夫の持分が多い家であっても、夫婦で2分の1ずつにするのが法律上の基本的なルールです

ただし、夫婦で合意した場合は、これに限りません。

離婚時の家は、財産分与によって必ず半分ずつになるの?

離婚時に家を売りたい場合、住宅ローンの状況によって売却方法が異なります。

離婚時に住宅ローンがあるかないか

次の3つのパターンでわかれます。

①住宅ローンがない場合

住宅ローンを借入した後に完済し、住宅ローンが残っていないもしくは、はじめから住宅ローンを利用していないケースです。

②アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残金が家の価値(売却価格)を下回っている場合です。

アンダーローン

つまり、家を売ると残っている住宅ローンを完済できる状態です。

③オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残金が家の価値(売却価格)を上回っている場合です。

オーバーローン

つまり、家を売っても住宅ローンを完済できないので、売却後、別にお金を用意して残ったローンを返済する必要があります。この場合、手元に残るお金がないので、家は財産分与の対象にはなりません

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2.離婚時に家を売るときの方法

では、これら3つのパターンそれぞれに応じた売却方法をご説明します。

2-1 住宅ローンがない場合

住宅ローンがない場合は、簡単です。夫婦で話合いをして、協力して家を売却すれば良いだけだからです。

家を売りたいときには、まずは不動産会社に相談をして「家の査定額」を出してもらいます。

査定金額に納得できたら、売却活動を依頼して売り出し始め、買主を探してもらうことになります。

売却ができたら、売却金額から諸経費を差し引いた残りの金額を、夫婦で分け合います

家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

2-2 アンダーローンの場合

次に、アンダーローンの場合をみてみましょう。

アンダーローンとオーバーローン

この場合、通常通りに不動産屋会社に媒介契約(ばいかいけいやく:売却活動の依頼契約のこと)を締結して、売り出し活動をおこない、家を売却します。

媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

そして家を売った代金で、まず残っている住宅ローンを返します。アンダーローンであれば住宅ローンを完済してもまだお金が残るので、あまったお金を夫婦で分けることができます。

たとえば、住宅ローンの残債が700万円のケースで家が2,000万円で売れ、諸経費が100万円かかった場合、手元には1,200万円残ります。

この場合、夫婦が600万円ずつ取得して、財産分与することができます。

2-3 オーバーローンの場合

離婚時に家を売りたいパターンの中でも、一番対応が難しいのが「オーバーローン」の場合です。

家の売却代金をローン返済に充てて、それでも残った住宅ローンについては、現金で支払えるのであれば「アンダーローン」と同じ方法で問題ありません。

しかし、現金がない場合、住宅ローンが返済できなくなってしまうので、所有者であっても家を勝手に売却することはできません。勝手に売ると、住宅ローンの契約違反になってローンの一括返済を求められる可能性もあります。

そこで、売り出す前に借入先の金融機関に相談し、金融機関や保証会社と協力して売却活動を進める必要があります。この方法を「任意売却(にんいばいきゃく)」と言います。

任意売却

離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

また、離婚しても残ったローンは免除してもらえないので、離婚後も債務者(借りた人)が返済しなければなりません。数百万円などの大きなローンが残ったら、その後どうやって返済していくのか、金融機関と相談する必要があります。

この際、残ったローンの返済義務を負うのは、基本的には「ローンの名義人」です。ローン支払い義務については、必ずしも夫婦で半々にならないので注意しましょう

夫婦が平等にローンを負担したい場合には、自分たちで話し合い、ローン負担しない側が負担する側にお金を渡すなどして解決する必要があります。

3.まとめ

住宅ローンが残っている場合、まずはアンダーローンかオーバーローンか知る必要があります。また、住宅ローンが残っていない場合でも財産分与でいくらぐらい夫婦で分け合うことができるのかをまず確認しなければ、今後具体的にどうしていくのか話し合うことができません。

そのためにも不動産会社にお家を査定してもらうことは避けては通れません。

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とはいえ、まだいくらぐらいの価値があるのか知りたいだけの段階で、不動産会社に相談することに抵抗を感じる方は少なくありません。

このような場合、「スマホの不動産屋さん」を使うと気軽に自分の家がいくらなのかすぐに教えてもらうことができます。また、ご夫婦の状況に応じた売却方法について、無料かつ匿名で相談が可能です。

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