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離婚時に家を売りたいときの対処方法

不動産売却(離婚)

ご主人様

離婚するから、もう家を売りたいんだけど…

離婚するときに、夫婦がそれまで居住していた「家」がいらなくなり「売りたい」と考えるのは、一般的によくあるケースです。

ただ、必ずしも家が売れるとは限りません。住宅ローンの有無や残高によっては売れないケースもあります。

こちらでは、離婚時に家を売りたいときの対処方法をご説明します。

離婚時に家を売るときは3つのパターンにわかれる

離婚するとき、夫婦のどちらも家に住みたくない場合には、そのまま持っていても仕方無いので、売るか賃貸に出す必要があります。離婚後に家の管理をするのが面倒ならば、売ってしまった方がスッキリします。

離婚時に家を売りたい場合の対処方法は「住宅ローンの状況」によって異なります。

離婚時に住宅ローンがあるかないか

住宅ローンの状況によって、次の3つのパターンにわかれます。

1.住宅ローンがない場合

住宅ローンが残っていない場合です。はじめから住宅ローンを利用していない場合や借入をした後に完済したケースです。

2.アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残金が家の価値(売却価格)を下回っている場合です。つまり、家を売ると残っている住宅ローンを完済できる状態です。

3.オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残金が家の価値(売却価格)を上回っている場合です。つまり、家を売っても住宅ローンを完済できないので、売却後、別にお金を用意して残ったローンを返済する必要があります。

これら3つのパターンそれぞれに応じた対処方法をご説明します。

1.住宅ローンがない場合

住宅ローンがない場合は、対処が簡単です。夫婦で話合いをして、協力して家を売却すれば良いだけだからです。

家を売りたいときには、まずは不動産会社に相談をして「家の査定額」を出してもらいます。

査定金額に納得できたら、売却活動を依頼して売り出し始め、買主を探してもらうことになります。

売却ができたら、売却金額から諸経費を差し引いた残りの金額を、夫婦で分配します。

家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

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このときの売却金の分配は、「財産分与」となりますので、基本的に夫婦が2分の1ずつ分けます。

夫の単独名義の家や、夫婦共有で夫の持分が多い家でも、取得分は夫婦で2分の1ずつにするのが法律上の基本的なルールです

2.アンダーローンの場合

次に、住宅ローンが残っているものの、アンダーローンの場合をみてみましょう。

アンダーローン

この場合、まずアンダーローンであることを確認しなくてはなりませんが、これは不動産会社に相談をして「家の査定額」を出してもらう必要があります。

家の査定額が残っているローン金額を上回るのであれば、通常通りに不動産屋会社と媒介契約(ばいかいけいやく:売却活動の依頼契約のこと)を締結して、売り出し活動をおこない、家を売却します。

そして家を売った代金で、まず残っている住宅ローンを返します。アンダーローンであれば住宅ローンを完済してもまだお金が残るので、あまったお金を夫婦で分配することができます。分配比率は、基本的に2分の1ずつです

たとえば、住宅ローンの残債が700万円のケースで家が2,000万円で売れ、諸経費が100万円かかった場合、手元には1,200万円残ります。

この場合、夫婦が600万円ずつ取得して、家の売却問題を無事に解決することができます。

3.オーバーローンの場合

離婚時に家を売りたいパターンの中でも、一番対応が難しいのが「オーバーローン」の場合です。

オーバーローン

家の売却代金でローン返済に充てても残っている住宅ローンについて、現金で支払えるのであれば「アンダーローン」と同じ方法で問題ありません。

現金がない場合、住宅ローンが返済できなくなってしまうので、所有者であっても家を勝手に売却することはできません。勝手に売ると、住宅ローンの契約違反になってローンの一括返済を求められる可能性もあります。

そこで、売り出す前に借入先の金融機関に相談し、金融機関や保証会社と協力して売却活動を進める必要があります。この方法を「任意売却」と言います。

任意売却するためには、金融機関が納得できる家の売却査定金額を不動産会社に提示してもらい、金融機関の承諾を得て、任意売却を進める必要があります(金融機関とのやり取りや交渉は、ほとんど不動産会社が行ってくれます。)。

また、オーバーローンの場合、家を売却しても住宅ローンを完済できないことが問題です。

離婚しても残ったローンは免除してもらえないので、離婚後も債務者(借りた人)が返済しなければなりません。数百万円などの大きなローンが残ったら、その後どうやって返済していくのか、金融機関と相談する必要があります。

この際、残ったローンの返済義務を負うのは、基本的には「ローンの名義人」です。ローン支払い義務については、必ずしも夫婦で半々にならないので注意しましょう

夫婦が平等にローンを負担したい場合には、自分たちで話し合い、ローン負担しない側が負担する側にお金を渡すなどして解決する必要があります。

離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

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まとめ

離婚時に家を売りたい場合は、住宅ローンがある場合でもない場合でも、不動産会社に相談し、査定してもらって売却活動を進める必要があります

とはいえ、いきなり離婚の件で不動産会社に相談することに抵抗を感じる方は少なくありません。

このような場合、「スマホの不動産屋さん」を使うと気軽に相談できます。まず、自分の家がいくらなのかすぐに教えてもらうことができます。また、ご夫婦の状況に応じた売却方法について、無料かつ匿名で相談できます。

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