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離婚時、家の残債(住宅ローン)は折半しないといけないのか?

離婚が原因での不動産売却方法

離婚時に家の住宅ローンが残っていた場合、残った住宅ローン(残債:ざんさい)は「マイナスの財産分与」として夫婦が折半しないといけないのでしょうか?

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

夫婦が離婚するときに、婚姻時(結婚していた期間)に形成した資産を分け合うことです。預貯金や株式、生命保険や不動産など財産が対象になるので、家も財産分与対象に含まれます。基本的な法律の考え方によると、財産分与の割合は夫婦が2分の1ずつです。

住宅ローンは高額なので、残債を半分に分けられると、収入が少ない方は残債の支払いどころか生活までできなくなってしまう可能性があります。

実は、離婚時の財産分与では、基本的に「マイナスの財産分与」は行われません

こちらでは、離婚時に残った住宅ローンの残債について、どのように処理すれば良いのか説明します。

「借金」は財産分与の対象にならない

夫婦の「家」は婚姻中に夫婦が協力して得た財産なので、「夫婦共有財産」として財産分与対象になります。

住宅ローンを組んでいる場合、ローンは家とセットで把握されていますし、そもそも夫婦が家を購入するために組んだものですから、当然財産分与の対象になるようにも思えます。

しかし法律上、ローンなどの「借金(負債)」については基本的に財産分与の対象にならないと考えられています。借金には「債権者」という夫婦以外の第三者が関与するからです。

債権者(さいけんしゃ:貸した側)は、債務者(さいむしゃ:借りた本人)の返済能力などを信用して、貸しています。それにもかかわらず、債権者の同意なしに勝手に債務者が変更されると、新たな債務者が返済能力の低い人だった場合などに債権者が不利益を受ける可能性が高まります。そこで、債務者を変更するには、原則的に債権者の同意が必要です。

このことは離婚のケースでも同じです。夫婦が離婚したからといって、債務者がいきなり返済能力の無い妻に変更されると貸し付けた銀行などにとって不利益が大きいので、離婚を理由に債務者の変更はできません。

そこで離婚時に住宅ローンの残債が残っていたとしても、夫婦が折半して支払う、ということにはならず、離婚後も継続して、もともとの住宅ローンの名義人である債務者が支払い続けることとなります。

離婚時に家のローンの残債が折半になるケース

ただし離婚するとき、家のローン残債が事実上折半されるケースもあります。それは「アンダーローン」の場合です。

アンダーローンとは、家の価値が残っているローンの金額を上回っていて、家を売却することによって残債を完済できる場合です。

アンダーローン

アンダーローンで財産分与を行うときには、家の価値から残債の金額を引いた金額を家の評価額とします。その意味で、残債を夫婦で折半して負担していると言えるのです。

例をみてみましょう。

3000万円の家があり、2000万円の残債が残っているとします。

この場合に家の財産分与を行うなら、家を3000万円-2000万円=1000万円と評価します。

これを夫婦で折半し、500万円分ずつ取得します。たとえば夫が家をもらうならば妻に500万円支払いますし、妻が家をもらうなら夫に500万円支払います。

家を売却するなら夫婦が500万円ずつの現金を(実際には経費を差し引くのでもう少し少なくなります)取得します。

残債が折半されないケース

反対に、家の価値がローンの残債を下回っている「オーバーローン」のケースでは離婚時に家の残債を折半しません。

オーバーローン

この場合には、家を売却してもローンを完済できないので、家の価値は「0」と評価されます。借金の財産分与が認められないために、0を下回るマイナス分は折半になりません

たとえば3000万円の家について、4000万円の残債が残っているとしましょう。

この場合、家の価値は0円(-1000万)なので、夫婦の財産分与の対象から外れます。調停や裁判でも家や残債を夫婦で折半にしてもらうことはできません。

「オーバーローン」のケースにおける対処方法

住宅ローンの残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の場合、離婚裁判を起こしても家の分け方を決定してもらうことができません。残債の処理方法については、夫婦が話し合って決めるか、そのまま放っておくしかありません。

離婚が原因での不動産売却方法離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

この場合の解決方法としては、どちらかが家に住んでローンを支払う方法と、家を売却して清算する方法があります。

家に住む方法

どちらかが家に住む場合においてスムーズなのは、婚姻時の家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人(たとえば夫など)が居住を継続して、自分で住宅ローンも返済し続ける方法です。このパターンであれば、何の手続きも要りません。

一方、家の所有名義人でなく、住宅ローンの名義人でもない人(たとえば妻など)が家に住む場合、住宅ローンの負担が別れた夫にかかってくるので将来のトラブル原因になりやすいです。夫が住宅ローンを払わなくなったら妻は家から追い出されてしまいます。

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ローン借り換えなどによってローンや家を妻名義に変更しないと、将来に不安を残すことになるでしょう。

家を売却する方法

家を残すと将来にトラブルの種を残すので、家を売却してしまうのも有効な方法です。

残債が家の価値を上回るオーバーローンのケースでも、借りている金融機関の了承をとり「任意売却(にんいばいきゃく)」をすれば、家を売って売却金から残債を返済することが可能です。

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ただし、その場合、残ったローンはローンの名義人が返済していく必要があります。夫婦でローン負担を折半したい場合、話合いをして負担割合を決定して内部的に解決する必要があります。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたがオーバーローンかアンダーローンか教えてくれます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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