離婚時に家を売却したときにかかる税金についてわかりやすくまとめた

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、夫婦のどちらも家が不要であれば「売却」する必要があります。

ただ、家を売ると税金がどれぐらいかかるのが心配ですよね

こちらでは、離婚時に家を売却したとき、どのような税金がどのくらいかかるのか、わかりやすく説明します。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

家を売却したときにかかる税金とは?

まず、家を売ると、次のような税金が発生します。

①譲渡所得税、住民税

②登録免許税

③印紙税

④消費税

順番にみていきましょう。

①譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)と住民税(じゅうみんひょう)

譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって得られた「利益」に対する税金です。売却利益のことを「譲渡所得」というので、「譲渡所得税」と言います。

また、譲渡所得税がかかる場合には、その金額に応じて「住民税」も発生するので、譲渡所得税と住民税をセットで把握しておくとわかりやすいです。

譲渡所得は、次の計算式で計算します。

譲渡所得 = 家の売却金額 − (家の購入金額 + 家の取得にかかった費用 + 家の売却にかかった費用

家の購入費用や取得にかかった費用がわからない場合には、合計額を「売却金額の5%」として計算することも可能です。

参考 取得にかかった費用を求めるには?イクラちゃんねる

こうして得られた「譲渡所得」に対し、譲渡所得税の「税率」をかけ算すると、譲渡所得税を計算できます

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有年数によって異なります。

不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」のケース
譲渡所得税20%、住民税9%、合計39%

 

不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」のケース
譲渡所得税15%、住民税5%、合計20%

 

10年を超えて不動産を所有しているケース
6000万円以下の譲渡所得にかかる譲渡所得税は10%、住民税4%の合計14%
6000万円を超える譲渡所得については、通常の長期譲渡所得と同じ(合計20%)

このように、不動産を所有していた年数が長ければ長いほど、譲渡所得税は安くなります

離婚時の不動産所有期間が「4年10か月」や「9年8か月」など、区切りの時期に近い場合には、少し不動産の売却時期を遅らせると譲渡所得税や住民税を節税できる可能性があります。

3000万円以下の居住用住居の特例について

居住用の住居の場合、譲渡所得税に大きく控除(減税)の制度がもうけられています。

具体的には、譲渡所得が3000万円までの場合には課税されないことになっています。

この控除制度は離婚時に売却するときにも適用されます。

支払い(納税)方法

譲渡所得税が発生する場合、家を売却した翌年に確定申告を行って譲渡所得税を納付する必要があります。ただし、3000万円の居住用住居の特例によって納税が不要な場合には、確定申告する必要はありません。

住民税については、確定申告した年の6月ころに自治体から納付用紙が届くので、それを使って支払いましょう。

ちなみに、お家を売却したとき利益が出ず、損失が出る場合「譲渡所得税」はかかりません。ご注意ください。

参考 譲渡所得税とはなにかわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

②登録免許税(とうろくめんきょぜい)

家を売ると「登録免許税」という税金がかかるケースがあります。登録免許税とは、不動産の「登記」をするときに法務局で支払う税金です。

売却時の「所有権移転登記」にかかる費用は、通常買主が負担するので、売主である夫婦が支払う必要はありません。ただし、登記されている住所と現在住んでいる住所が異なっている場合、また、夫婦名義の不動産の場合、離婚によって「名字」が変わると「変更登記(へんこうとうき)」にかかる登録免許税が必要です。

参考 変更登記とはなにかイクラちゃんねる

また、住宅ローンを利用している場合「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」にかかる登録免許税も必要です。

参考 抹消登記とはなにかイクラちゃんねる

なお、登記は自分でもできますが、通常、司法書士に依頼するので「司法書士への報酬」が別途発生します。変更登記や抵当権抹消登記がある場合、売却にかかる登記費用は、司法書士への報酬や実費などを合わせて、4~6万円程度になることが多いです。

参考 不動産の登録免許税とはなにかわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

③印紙税(いんしぜい)

印紙税とは、売買契約書などの契約書を作成するときに発生する税金です。契約書に「収入印紙」を貼り付けることによって納付します。

印紙税の金額は、不動産の代金額が上がると増額されます。

売買金額 不動産売買契約書
100万円超〜500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
参考 不動産の印紙税はいくら?イクラちゃんねる

売買契約書は売主の分と買主の分の2つ作成するので、それぞれが自分の分の印紙税を負担するのが通常です。なお、売却する場合、契約書原本ではなくコピーでよければ、印紙税を節税することもできます。

参考 売主は不動産売買契約書の印紙税をできるのか?イクラちゃんねる

④消費税(しょうひぜい)

お家の所有者が法人ではなく、夫婦どちらかもしくは両方の名義である場合、不動産売却に消費税はかかりません

参考 不動産の消費税はいくら?イクラちゃんねる

ただ、家を売るとき、不動産会社に売却仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。また、登記(住所変更登記や抵当権抹消登記)を司法書士に依頼すると司法書士へ報酬を支払います。これらの費用の支払いの際に、消費税がかかります。

まとめ

離婚時には夫婦で離婚条件を話し合って決定しなければなりませんが、家を売るなら税金問題などにも配慮する必要があります。

売るときに利益(譲渡所得)が発生するケースでは、きちんと申告と納税をしないと、不申告や脱税状態となって税務署から督促されてしまうおそれもあるので注意が必要です。

譲渡所得税がかかるかどうかは、そもそもお家の売却価格がどれくらいなのか、不動産会社に査定してもらわなければなりません

でも、不動産会社に査定してもらうと「売らされてしまうんじゃないか」と不安になります。

とりあえず、「まず、売却価格がいくらなのか知りたい」という人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

また、税理士もいるため、税金がどれぐらいかかるのか相談することもできます。

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