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離婚の財産分与で重要な家の「評価額」とはなにかわかりやすくまとめた

離婚が原因での不動産売却方法

離婚するとき、夫婦の財産に「家」があったら家の財産分与をしなければなりません。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。

そのとき家の「評価額(ひょうかがく)」が非常に重要です。

売主

家の「評価額」とはなんですか?

売主

なんのために必要なのですか?

売主

家の評価額はどのようにして調べたら良いのでしょうか?

こちらでは、家の財産分与で重要なポイントとなる「評価額」についてわかりやすく説明します。

家の評価額とは

家の評価額とは、家の持っている「価値」です。

わかりやすく言うと、「今家を売ったらいくらで売れるか?」という金額です。

ただし、家の評価額には、他にもいくつかの意味があります。たとえば、相続税を課税するときの家の評価額は「路線価」という方法で評価され「相続税評価額」と呼ばれますが、この価格は不動産の市場価格とは異なります。固定資産税を課税するときの評価額(固定資産税評価額)もまた別の基準で決められています。

土地や建物などの不動産には複数の評価方法があり、どの評価方法を利用するかによって評価額が異なってきます。

離婚時の家の財産分与でも、どの評価方法で計算すべきかが問題になります。

財産分与において家の評価額が重要な理由

離婚の財産分与の際、なぜ家の評価額が重要になるのでしょうか?

それは、家の評価額が財産分与の計算の基礎になるからです。

財産分与では、夫婦が2分の1ずつ財産を取得するのが基本です。

たとえば、夫婦の財産として「家」と「3,000万円の預貯金」があるケースでは、「家の評価額」と3000万円の合計を夫婦が2分の1にします。

すると、家の評価額がいくらになるかによって、それぞれ取得する分が異なってきます。

家の評価が3000万円の場合、夫婦1人の取得分は(3,000万円+3,000万円=)6,000万円の2分の1である3000万円ですが、家が4000万円ならば、夫婦1人の取得分は、(3,000万円+4,000万円=)7,000万円の2分の1の3,500万円となります。

家をどちらかが取得して、相手に代償金を支払うケースでは、家の評価額がダイレクトに財産分与に影響します。代償金(だいしょうきん)とは、妻が家を全部もらう代わりに、夫にお金で弁償することです。

家の評価額が上がると代償金の金額が高額になるので、家を取得する側に不利となり、代償金をもらう側には得になります。家の評価が下がると反対の結果(家をもらう側が得、もらわない側が損)となります。

離婚の際の家の評価額の調べ方

それでは、財産分与するとき、家の評価額はどのようにして調べたら良いのでしょうか?

不動産の評価額の計算方法には、次の4種類があります。

不動産の評価額の計算方法

① 実勢価格(じっせいかかく)

実勢価格は、実際に不動産の市場で売買される場合の金額です。

② 公示地価(こうじちか)

全国のポイントとなる地点における地価です。実勢価格を参考に鑑定や調査などによって国が決定しており、土地取引の指標とされています。

参考 公示地価とはイクラちゃんねる

③ 路線価(ろせんか)

路線価は、土地の相続税や贈与税を計算するときに使われる評価額です。全国の宅地に面した道路の1㎡当たりの単価を基準に計算します。公示地価の8割程度の金額になることが多いです。つまり、路線価を1.25倍すればおよその公示地価がわかります

参考 路線価とはイクラちゃんねる

④ 固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)

固定資産税や建物の相続税と贈与税を計算するときに使われる評価額です。市町村が3年に1回改定して決定しています。公示地価の7割程度の金額になります。つまり、固定資産税評価額を1.43倍すればおよその公示地価がわかります

参考 固定資産税評価額とはイクラちゃんねる

離婚で財産分与するときは、不動産を実際の取引で活用したり、売買したりすることが予定されているので、①の実勢価格や②の公示地価を使うべきです。

相手が代償金を支払うケースなどでは、評価額を下げるために相続税路線価による評価を持ち出してくることなどもあるので、注意が必要です。

実勢価格の調べ方

不動産の実勢価格を調べたいときは、次の2つの方法があります。

1.自分で類似の取引事例を調べる

1つは自分で自宅と類似の取引事例を調べてみる方法です。近隣の同じような条件の家が最近売れていないか調べてみましょう。だいたい同じくらいの金額で売れることが予想されます。

また、非常にわかりづらいですが、ネット上で調べる方法もあります。

参考 不動産の取引価格情報国土交通省土地総合情報システム 参考 成約価格を基にした不動産取引情報レインズ

2.不動産会社に査定を依頼する

自分で取引事例を調べてみても、よくわからないと思います。そもそも、マンションと戸建、土地とそれぞれ査定方法が異なります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)不動産の査定方法についてわかりやすくまとめた(マンション・戸建て・土地編)

限界を感じたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社は無料で査定をして、「査定書」をつくってくれます。査定書には「売出価格」と「査定価格」の2種類が書いてあることがありますが、売出価格は高めになっているので「査定価格」を確認しましょう。

不動産会社は、レインズから相場価格を計算するため、だいたい似たような価格になのですが、不動産会社の営業手法によって査定価格は変わるのが通常です。百万円以上の開きがあることも珍しくありません。

そのため、お家がある地域において、豊富な売却経験のある複数の優良不動産会社に査定を出して、比較することをおすすめします。

売却ガイドブック(売却基礎知識)おすすめの不動産会社はどこ?売却経験者から学ぼう!

家の評価額で争いになったら

夫婦間で家の評価額が争いになった場合、夫婦それぞれが自分の信頼する不動産会社で査定書を取得して、平均値をとることをおすすめします。明らかに突出して高い査定額や低い査定額のものは外しても良いでしょう。

家の評価額が決まらないと財産分与の話を進められないので、双方がどこかの点で妥協して、話合いを進めるべきです。

どうしても納得できず、不動産会社の査定で家の評価額を決められないなら、家の「鑑定」をするしかありませんが、鑑定は査定とは異なり何十万円もの費用がかかってしまいます。

とはいえ、離婚の財産分与の話し合い時点で、まだ売却することを決まってもいないのに、いきなり不動産会社に査定を依頼したり、相談するということにハードルを高く感じてしまうのは普通のことです

とりあえず自宅の査定価格が知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。査定価格だけでなく、不動産会社の紹介を受けることもできます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスももらえます。

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