ここでは、売買契約の際に売主側が用意すべき書類などと、売主本人が契約に立ち会えない場合に必要となる委任状についてわかりやすく説明します。
家やマンションなどの不動産売却の予定がある場合は、ぜひ参考にしてみてください。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 売却契約時に、売主はどのような書類などを準備しなければならないか
- どのようにして売買契約に必要な書類などを用意すればよいか
- 契約者本人が売買契約に立ち会えない場合に必要となる委任状の作成方法について
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションを売却する予定がある人
- 不動産の売買契約時に、売主として何が必要になるかを知っておきたい人
- 売主が売買契約締結に立ち会えない場合の対処法を知りたい人
もくじ
1.売買契約時に売主が用意するもの
不動産売買契約のときに、売主が用意しなければならない書類などは、次のとおりです。
| 用意するもの | 何に使うか | どのように用意するか |
|---|---|---|
| ①印鑑登録済みの実印 | 売買契約書に押印するときに使う | 市区町村役所で実印を印鑑登録する |
| ②印鑑登録証明書 （3ヵ月以内に発行したもの1通） |
売買契約書に押印した印鑑の証明に使う | 印鑑登録すれば発行できるようになる |
| ③印紙税額分の収入印紙 | 印紙税として売買契約書に貼付する | 郵便局・法務局などで購入できる |
| ④本人確認書類 | 売主である証明に使う | 運転免許証やパスポートなど写真付のものを用意する |
| ⑤登記済証（権利証）または登記識別情報通知 | 不動産の所有者である証明に使う | 不動産取得時に受け取ったもの |
| ⑥仲介手数料の半金 | 仲介した不動産会社への報酬 | 半額を契約時に、残りを引渡時に支払う |
| ⑦固定資産税納税通知書 | 固定資産税や都市計画税の精算に使う | 4月頃に市区町村役所から送付されてくる |
| ⑧土地測量図や境界確認書 | 土地の境界確定に使う | 測量図は法務局で取得する ない場合は土地家屋調査士などに測量を依頼する |
一つずつくわしく確認していきましょう。
1-1.①印鑑登録済みの実印
実印は、不動産売買契約書に押印するときに使用します。事前に市区町村役所に出向き、印鑑登録を済ませておきましょう。
不動産が夫婦共有名義などの場合は、それぞれ別の実印が必要です。
基本的に不動産売買契約書に押す印鑑は、実印でも認印でも契約の有効性に変わりはありません。
ただし、取引の安全性を高める（真の所有者であることの確認）などの理由から実印を求められることが多いです。
1-2.②印鑑登録証明書（3ヵ月以内に発行したもの）
印鑑登録証明書は、本人の印鑑であることの証明のために必要となります。
印鑑登録をしていない場合は、まず、役所で印鑑登録をしましょう。そのとき同時に、印鑑登録証明書を取得することもできます。
印鑑登録済みの場合は、市区町村の役所だけでなく、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアでも取得できます。
一般的に印鑑登録証明書の有効期限は3ヵ月とされているため、3ヵ月以内に発行されたものが1通必要です。
共有名義の場合は、印鑑と同じように、それぞれの名義人の印鑑証明書が必要です。
契約後、物件の引き渡しと同時に行われる残代金決済の時にも、印鑑証明書が1通必要になるため、決済日が売買契約締結後3ヵ月以内の予定であれば、2通取っておく方が良いかもしれません。
ただし、引き渡し日や決済日が変更になる場合もあるため、必ず不動産会社に確認してからにしましょう。
決済日に必要な書類については「不動産残金決済・引き渡し日の必要書類はこれ！売主が持参するものを解説」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-3.③印紙税額分の収入印紙
売買契約書には印紙税が課せられるため、印紙税額分の収入印紙を貼付して消印しなければなりません。
印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引額によって決まります。
令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書に課せられるおもな印紙税の額は、次の表のとおりです。
| 売買代金 | 印紙税額（収入印紙代） |
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 60,000円 |
(国税庁のHPより転載)
売買契約書に記載されている取引額が1,000万円ちょうどの場合だと、印紙税は5,000円になります。
印紙税額分の収入印紙を最寄りの郵便局などで購入して持参しますが、不動産会社によっては、あらかじめ用意してくれているこのあるため、前もって確認してください。
1-3-1.売主側の契約書が不要な場合
「一通契約」といって、売主分の契約書は買主分の契約書のコピーで構わなければ、その分の印紙代を節約することができます。
この場合、コピーされる買主分の契約書には、必ず印紙税額分の収入印紙が貼付され、かつ消印されていなければなりません。注意しましょう。
1-4.④本人確認書類
売主本人であることが確認できる、次のような写真付きの公的証明書が必要です。
- 個人の場合（運転免許証・パスポート など）
- 法人の場合（登記事項証明書・印鑑証明書 など）
1-5.⑤登記済証（権利証）または登記識別情報通知
不動産を取得して登記しさ際の登記済証（権利証）または登記識別情報通知も必要です。
(画像は法務省のHPに掲載されているものです)
不動産の所有者であることを確認するものとして、買主に提示します。
1-5-1.登記済証と登記識別情報の違いについて
従来、不動産登記が完了した時に、登記済みであることの証明として「権利に関する登記済証」(いわゆる「権利証」)が登記名義人（所有者）に交付され、そして、この権利証を持っていることが不動産の登記名義人の証とされていました。
しかし、平成17年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を順次廃止となり、その代わりに、登記名義人に通知する制度として「登記識別情報」が取り入れられました。
この「登記識別情報」とは無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人確認のための資料です。
この登記識別情報通知に記載されている英数字を知っていることで、その不動産の登記名義人であることを確認することができるものとされています。
なお、登記識別情報が通知されていない不動産については、発行済の権利証が登記申請の際に必要です。
1-6.⑥仲介手数料の半金
一般的に、仲介手数料は、売買契約時に半金、残代金決済時に半金を不動産会社に支払うことが多いです。
仲介手数料の上限額の計算式を次の表にまとめました。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5%＋6万円＋消費税 |
| 200万円超え〜400万円以下の場合 | 売却価格×4%＋6万円＋消費税 |
| 400万円を超える場合 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 400万円以下で別途費用がかかった場合 | 18万円＋消費税 |
仲介手数料は、契約時に買主から受け取る手付金から支払うことが多く、実際に現金を持参しなくて良いこともあります。
また、不動産会社によっては、契約時ではなく残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもあるため、こちらもあらかじめ確認しておきましょう。
1-7.⑦固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書とは、税金を支払う義務がある人に対して、税金の算定の基準となった不動産の評価額や納付すべき額などを通知した書類です。
地方自治体によって異なりますが、一般的には4〜6月ごろに納付書と納税通知書が市区町村役所から送られてきます。
固定資産税の納税額の確認のために必要ですが、不動産会社によっては必要としないケースもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
1-8.⑧土地測量図や境界確認書
土地の測量図（地積測量図）や境界確認書は、隣地や道路などの境界を明確にするために必要です。
境界が明確でないと土地の面積にも影響をおよぼすことになり、売主と買主との間でトラブルにも発展しかねません。
地積測量図がある場合は、土地登記簿に登録されているため、法務局で確認、発行してもらうことができます。インターネットでも取得可能です。
測量図がなく土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して、境界を確定してもらいます。
土地家屋調査士に境界確定を依頼する際の費用は、土地の広さにもよりますが、30〜85万円程度が相場です。不動産会社に、提携している土地家屋調査士を紹介してもらうとスムーズに進むでしょう。
2.売主が売買契約時に立ち会えない場合の対処法
売主が売買契約の締結時に立ち会えない場合は、代理人を立てることができます。
病気などで入院している場合や、夫婦共有名義の不動産売却で、両者のスケジュールが合わない場合などです。
そのような場合に必要となる委任状などについて説明します。
2-1.委任状を作成して代理人を立てる
契約者本人が契約に出席できず、代理人が出席する場合には、次の書類が必要となります。
- 本人の委任状（本人の自署と実印を押印）
- 本人の印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）
- 代理人の印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）と実印
- 売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類
たとえば、夫婦共有名義の不動産の売買契約を結ぶ場合で、夫だけ契約に出席する場合には、妻の分の上記の書類を用意しなければなりません。
2-2.委任状の作成方法
委任状に記載しなければならない内容は、次のとおりです。
- 代理人（委任を受ける人）の住所・氏名
- 「不動産売却契約を締結する権限を代理人に委任する」という旨の文
- 売買契約を結ぶ物件の表示項目（所在、地番、家屋番号など）
- 委任の範囲（不動産売買契約、手付金や売買代金の受領など）
- 委任状の有効期限
- 委任状を作成した日付
- 委任者・代理人の住所氏名とそれぞれの実印の押印
不動産の売買契約の委任状は、ほとんどの不動産会社で雛形を用意しています。
委任状を自分で作成することもできますが、まずは売却を依頼している不動産会社に相談すると良いでしょう。
代理人による契約については、「所有者以外が家などの不動産売却を代理でする方法と委任する際の注意点 」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 不動産売買契約時に、売主が用意すべきもの
・実印
・印鑑証明書（3ヵ月以内に発行したもの1通）
・収入印紙
・本人確認書類
・登記済証（権利証）または登記識別情報通知
・仲介手数料の半金
・固定資産税納税通知書
・土地の測量図または境界確認書 - 売主側の契約書が不要な場合は、買主側のコピーでも構わない
- 契約者本人が立ち会えない場合は、委任状を作成して代理人を立てることができる
通常、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から「契約のご案内」が自宅に届きます。その手紙の中に、用意が必要なものについて記載されていますので確認しながら用意すると間違いありません。
また、売主の代理人が出席する場合は、上記のものに加えて委任状が必要になります。あらかじめ用意しておきましょう。
不動産売却を成功させるためには、しっかりと売却をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社を探したい場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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