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査定価格を信用しすぎるな?不動産の査定方法と注意点を徹底解説!

売却ガイドブック(売却基礎知識)

お家の売却を依頼する際に、不動産会社の査定を受けます。

しかし、査定価格は信用しすぎてはいけません。

なぜなら、査定価格はあくまでも売却ができるであろう金額の目安だからです。

不動産会社が契約のためにわざと高く査定を高くすることもあるのです。

こちらでは、不動産会社の査定方法と注意点についてわかりやすく説明します。

不動産会社の査定方法

不動産会社の査定について調べていると、「机上査定」「訪問査定」などの不動産用語を目にするかと思います。ここでは、査定のやり方と査定方法の種類を紹介します。

査定には机上査定・訪問査定がある

不動産会社の査定には机上査定・訪問査定の2種類があります。各査定方法をかんたんに説明します。

机上査定(きじょうさてい)

メール査定とも呼ばれ、インターネット上で査定が完結します

お家の周辺物件の成約価格(せいやくかかく:実際に売れた売買価格のこと)、不動産の市場の動向などの情報から査定を行います。机上査定では、実際に周辺状況や室内などを確認しません。したがって査定の精度は低いです。

家の売却方法机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

訪問査定(ほうもんさてい)

訪問査定は実査定とも呼ばれ、不動産会社のスタッフが家を訪れて、詳細な査定を行います。机上査定の情報に加え、権利や道路状況など家が売れるのなども含めて調査します。

さらに、室内の傷や劣化、戸建てであれば隣家との境界が確定しているかなど、実際に目視しなければわからない部分も確認していきます。

家の売却方法訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

その気軽さから机上査定をとりあえず受けてみる人も多いのですが、本気で売却を考えている人に机上査定はあまり意味がありません

なぜなら、実際に家を売却する際には文章上で記載されている情報以外に、家に欠損や痛みはないかどうかも確認する必要があるからです。

家の売買には、さまざまな法律や権利問題などが絡んできます。売主が売却する権利をもっているのか、また、そもそも法律上、売却が可能な家であるのかなどを調べていかなければならないのです。

つづいて、お家はどのような方法で査定が行われるのかみてみましょう。

査定方法は種別によって3種類にわかれる

査定方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。そのうち、中古住宅の査定方法として多く用いられるのが取引事例比較法です。3種類の査定方法は次のとおりです。

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

条件が似ている周辺の成約事例をピックアップします。ピックアップした周辺の成約事例をもとに、あなたの物件の駅までのアクセス、面積、築年数、環境などを項目ごとに比較して価格を査定します。マンションや土地の査定で多く利用されます

売却ガイドブック(売却基礎知識)マンションの査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

原価法(げんかほう)

家を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、築年によって減価修正をし、価格を求める査定方法です。一戸建ての建物部分の査定で多く利用されます

売却ガイドブック(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

賃貸用不動産が将来、期待される収益をもとに価格を求め、算出していく査定方法です。居住用ではなく、投資用不動産の査定で多く利用されます

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取引事例比較法では、ほとんどの不動産会社がレインズを利用して、査定価格を計算します。

売却ガイドブック(売却基礎知識)レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた

また、原価法にいたっては、同じ計算方法を計算するので、不動産の査定価格はほとんど変わらないはずです。

しかし、実際に査定してもらうと、不動産会社の査定価格が数百万円単位で異なることがあります。不思議ですよね。

不動産会社の査定で気をつけたいポイント

複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定」とよばれるサービスの広告をネット上でみかけるようになりました。

売却ガイドブック(売却基礎知識)不動産(マンション・一戸建て・土地)を高く売るには一括査定なの?

「〇〇〇万円損するかもしれない」「一括査定で高く売却できる」といったキャッチコピーが魅力的ですが、査定価格は、必ず売却できる価格ではありません。 「おおむね3ヶ月以内にこのぐらいの金額だったら売れるかもしれない」というものです。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

相場価格(そうばかかく)…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。

 

査定価格(さていかかく)…本当は「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。

 

売出価格(うりだしかかく)…売却スタート時点の販売価格。

 

販売価格(はんばいかかく)…現在売出ししている不動産の価格。

 

成約価格(せいやくかかく)…「実際に売れた金額」のこと「取引価格」ともいう。

多くの不動産会社は、自分の会社と契約を結んでもらうために、少しでも高く売りたいと思っていますが、中には、売主の気をひくために、高めの査定価格を提示することもあるのです。査定価格には、不動産会社の営業戦法も含まれていることを理解しておきましょう。

売却ガイドブック(売却基礎知識)不動産会社にとって購入より売却のお客様の方が重要なのはなぜ?

また、東京カンテイの調査では、興味深いデータが発表されています。

ここでの取引事例とは成約価格と同じ意味です。また、離率(かいりりつ)とは売出価格と成約価格の価格差になります。

首都圏売却期間別中古マンションの価格乖離率

売出→成約までの期間

これにより、売却の期間が長くなれば長くなるほど、売り出し価格(希望価格)と取引価格(実際に売却できた価格)に差がでていることが明らかになりました。

つまり、相場より高い値段で売り出したとしても、なかなか売れないため値下げして契約をしているケースが多いことがうかがえます。

もちろん、「時間がかかっても高く売りたい」「値下げ交渉を見込んだ価格設定」などの場合もあるでしょう。しかし、時間をかけたところで、相場価格以上での売却は難しいということも知っておく必要があります。

ポイントとして、お家を売却したいときには、客観的に3ヶ月以内に売れる価格(査定価格)を知っておくこと、そして、その地域で優良な不動産会社に査定を依頼することが重要です。

売れる価格を知った上で、いくらで売り出すのかは売主の自由です。ただ、最初に売れる価格を把握していないと、「なかなか売れない」となり、そのあとの計画にズレに生じることになりかねません。

また、優良な不動産会社とは「高く売っている会社」ではなく、その地域で売却経験が豊富な不動産会社のことです。複数の優良な不動産会社に、自分のお家がいくらぐらいで売れるのか不動産会社の経験を含めて提案してもらうことにより、騙されるなどの「大きな失敗」をする可能性を減らすことができます。

自分のお家がいくらぐらいなのか査定価格を知りたい人や、優良な不動産会社を知りたいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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