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2022年問題って何?生産緑地指定解除による不動産市場への影響は

売却ガイドブック(売却基礎知識)

「2022年問題」って聞いたことありますか?

営業マン

簡単にいうと、「生産緑地」に指定されている多くの土地が一気に宅地化し、一気に売りに出される可能性がある問題です。

多くの土地が売りに出されることで、地価の暴落が危惧されています。

こちらでは、2022年問題についてわかりやすく解説します。

1.「生産緑地(せいさんりょくち)」とは?

生産緑地は、簡単に言うと首都圏など大都市部にある農地です。

一般的な農地より固定資産税の減税率や相続税の優遇が大きい反面、所有者は営農(えいのう:農業を経営すること)を義務付けられていたり基本的に農地から宅地にすることができず自由に売買できなかったりする、ちょっと特殊な土地です。

生産緑地は、1974年に制定された「生産緑地法」によって指定されることになった土地です。生産緑地法は、都市部で農業を継続したいという要請と緑地確保の必要性から、農地等を緑地として計画的に残すための法律で、1991年には三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)で宅地の供給促進が必要になったことから改正されています。

参考 生産緑地法とは?イクラちゃんねる

改正を受け、翌1992年からは、30年間の営農の意思がある所有者に限って生産緑地の継続を認めています。今ある生産緑地は、1992年以降に30年間の営農の意思を示した所有者による土地だということです。

1992年から30年というと、2022年です。つまり2022年から、基本的に売買ができないという制限が解除され始め、市場に出る生産緑地が増えると推測されているのです。

2.生産緑地の数

国土交通省がおこなった平成28年度の都市計画調査によると、生産緑地は全国に13,187ha存在しています。

そもそも生産緑地は、「首都圏の保水力や緑地を守る」ために指定されているものなので、首都圏では数が多く、東京、埼玉、神奈川、千葉、大阪、愛知は1,000ha(東京ドーム約210個分)を超えています。突出しているのは、東京(3,223ha)、大阪(2,029ha)です。

東京では、練馬区、八王子市、立川市、大阪では、堺市、岸和田市、泉佐野市、八尾市、東大阪市に生産緑地が多くあり、いずれも100ha(東京ドーム約21個分)を超えています。

3.生産緑地は非常に条件が良い土地

生産緑地は、生産緑地法によって基本的に「500㎡以上」と定められています。

「広い」というのは、まず生産緑地の1つの特徴です。首都圏には、もはやこのような大きい土地は残されていません。生産緑地は、「首都圏に残る最後の土地」ともいわれています。

また元々が農地なので、

などの特徴もあります。つまりは、土地としてかなり好条件だということです。

1度にたくさんの土地が市場に出るとなると、需要と供給のバランスが崩れ、地価が下がる恐れがあります。

また、好条件の土地が多くなれば、再建築不可物件や不整形など、条件が悪い土地の価値がさらに下がるというのもまた問題です。

4.2022年にどれだけの生産緑地が売りに出されるか?

生産緑地の数と、生産緑地がどれだけ好条件の土地かがわかりましたが、2022年以降に全ての生産緑地が宅地化され、売りに出されるわけではありません。

2022年に解除ができる生産緑地は、今存在するうちのおよそ8割といわれています。とはいえ、農業を続けるのも、宅地化して売りに出すのもすべて所有者次第です。「30年」の縛りがなくなった生産緑地が取れる選択肢は、次の2つです。

  1. 各自治体(農業委員会)へ買い取りの申請(買い取られるケースはほとんどないので、宅地化するための実務上の手続き)
  2. 生産緑地指定を10年延長

生産緑地の指定解除の時期を迎えた所有者は、宅地化するか、そのまま農業を続けるかの選択を迫られます。

宅地化するとしても、全ての土地を売却する必要があるわけではありません。

ただし、地から宅地に地目変更すると、固定資産税や相続税の優遇措置はなくなるので、売却を含めたなにかしらの活用をしなければ、広大な土地の税金を支払うことはできないでしょう。そのため、その後の税金を心配しなくてもすむ「売却」を考える人は多くいます。

たしかに、生産緑地指定を10年間延長すれば、増税は免れます。しかし、そうすると営農の義務は続きます。働き方が多様になり、農業という職業への関心が薄れつつあるこのご時世で、営農を引き継いでくれる後継者がいるのか、というのも問題でしょう。そのため、指定解除のタイミングで、土地を手放そうと考えている所有者は少なくないと考えられます。

5.2022年問題を前に危惧される問題

2022年を前に不動産市場を低迷に追い込むかも知れない事案は、いくつか考えられます。

  • 景気の悪化
  • 消費税増税
  • 金利の上昇
  • オリンピックの終演
  • 空き家問題

時期がわかっているものとしては、消費税増税が2019年10月、東京オリンピックが2020年夏です。

低金利政策の終わりは現時点で発表されていませんが、2018年8月頃からじわじわと都市銀行の住宅ローン金利は上昇し始めています。

空き家問題は「2022年を前に」とは言えませんが、中長期的に不動産市場を低迷させるのは間違いないでしょう。

何が言いたいのかというと、2022年問題だけを気にして売り時を考えるべきではないということです。不動産の相場価格は、景気や市場動向に大きく影響を受けます。

あなたの家は、あなたが売りたいときに売るのが一番ではありますが、売る時の情勢はどうなのか、少し気にしてみてみるといいかもしれませんね。

今、所有している「生産緑地」を売却したらいくらぐらいになるのか、売却価格を知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、あなたの状況をお伺いし、生産緑地をどのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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