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自然死でお家を売却するときは告知義務事項に該当するのか

不動産売却(売却方法)

奥様
事故でも事件でもない自然死も、家を売買する時に告知する必要があるの?

結論でいうと、事件性のない自然死については、売買時の告知義務事項に該当するのか明確な答えはありません

こちらでは、告知すべきと思われるケースについてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.告知義務があるのは事故物件と判断されたとき

不動産売買において告知義務事項に該当するのは、物件に「瑕疵(かし)」があると判断される場合です。

瑕疵(かし)とは、きずや欠点のことで、法的に人の行為、権利または物に何らかの欠陥・欠点のあることを意味します。

1-1 事故物件の定義

事故物件とは、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことです。

「事故物件」には、明確な定義があるわけではありません。

主に事故物件と判断されるのは、物件の敷地内で人の死に関わる事件や事故が起きた場合です。

事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する

不動産売却(売却方法)事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する
ご主人様
事件や事故が起きた物件なんて住みたくない!

このように考える人は、大勢いると思われます。この感情の要因は「心理的瑕疵(しんりてきかし)」です。

1-2 心理的瑕疵の基準

瑕疵は「欠陥や欠点」ですから、心理的瑕疵は「人の心理に与える欠陥や欠点」という意味になります。

物件の「物理的瑕疵」がシロアリ被害や雨漏りであるのに対し、「心理的瑕疵」は目に見えない心理的な要因なので、基準が曖昧なのが事実です。

事故物件といっても、他殺、自殺、孤独死、自然死など色々なケースがあります。他殺や自殺は有無を言わさず事故物件に該当しますが、自然死となると、状況や時系列など様々なことを相対的に考えて、人の心理に与える影響の度合いを判断しなければなりません

2.売買で自然死が告知義務事項だと判断されるケース

売却する家(マンション・一戸建て)で自然死があった場合、必ずしも事故物件と判断されるわけではありません。むしろ、自然死が告知義務事項になるのは、一定の場合に限られると考えられます。

2-1 自然死とは?

そもそも「自然死」とは、外傷や病気などによらず、生活機能の自然衰退によって死ぬこと、老衰死という意味です。

自然死の本来の意味は「怪我や病気によらない死」ではありますが、不動産業界では「事故や事件性のない死」と解釈される傾向にあります。

2-2 発見が遅れた「孤独死」は告知するべき

「事故や事件性のない死」とはいえ、死亡から発見まで一定期間空いてしまった「孤独死」については「事故物件」と判断される可能性があります

ただ、「発見から○日までなら告知義務は不要」という明確な基準はありません。異臭が染み付いてたり、警察や救急車がきて、ご近所に孤独死の事実が知れている場合は、告知義務を果たすべきですが、それ以外の状況でも少なくとも不動産会社には必ず孤独死の事実を伝えてください。

買主に告知するべきかどうかは、不動産会社が判断してくれるでしょう。

2-3 「突然死」は発見までの期間による

  • 浴室での心筋梗塞
  • 乳幼児突然死症候群
  • 原因不明の死亡

このような「突然死」は事件性がないので、発見が遅れさえしなければ事故物件に該当する可能性は低いでしょう。

人はいずれ死を迎えるものですから、物件内の全ての死が告知義務事項に該当するわけではありません。

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3.判例でみる自然死の告知義務の有無

告知義務事項に該当するケースだったのか裁判所の判例をみてみましょう。

3-1 腐乱遺体が見つかって売却許可決定が取り消されたケース

概要 競売されたマンション内で死亡後4ヶ月の腐乱遺体が発見される。民事執行法第75条1項の「損傷」に該当するとして、売却許可決定が取り消された。
判例 死因は不明なものの、異臭が染み付くなどの物理的損傷とともに、遺体が長期にわって放置された事実は、民事執行法第75条1項の損傷に該当する。

(平成22年1月29日名古屋高裁:不動産適正取引推進機構

3-2 過去の失火による死亡事故で売主の損害賠償責任が認められたケース

概要 3年7ヶ月前の失火による死亡事故は心理的瑕疵であるとして、売主の損害賠償責任を認めた。
判例 ・不慮の事故は自然死とは異なると理解され、心理的瑕疵に該当する。
・仲介業者に非はないものと判断。
・損害賠償請求1,876万円のところ200万円を認める。

(平成22年3月8日東京地裁:不動産適正取引推進機構

3-3 死亡後4日の発見は「自然死」と判断されたケース

こちらの判例は賃貸借契約にともなう事案ですが、自然死の告知義務の有無において参考になるので掲載しています。

概要 賃借人の従業員が建物内で病死4日後に発見。賃貸人は建物の価値下落を負ったとして損害賠償請求をしたが、賃借人の債務不履行などは認められず損害賠償請求を棄却。
判例 ・老衰や病気等による自然死は、当然に予想される。
・死後4日の発見は債務不履行や不法行為責任に該当しないため、賃借人に責任を問うことはできない。

(平成19年3月9日東京地裁:不動産適正取引推進機構

まとめ

このように事件性のない自然死については、売買時の告知義務事項に該当するのか明確な答えはありません

買主に告知するべきかどうかは、不動産会社に相談するのは必須です。とはいえ、買主の立場からすると自然死であっても教えて欲しいというのは間違いありません。

もし、売買後、後々もめる可能性があるのであれば、売却後も「いつ訴えられるのか?」と不安な日々を送ることになる可能性もあるため、告知しておいた方が良いのではないでしょうか。

自然死があったお家を売却したいけど、どうしたらよいのかわからないとお悩みの方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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