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相続した家の3つの活用方法とメリット・デメリットについてまとめた

不動産売却(相続)

奥様
空き家になっている相続した家をなにか利用できないのかしら…?

相続した家に誰も住まないのであれば、空き家状態を放置せず、バカにならない維持費用分を捻出するためにもなにかしらの活用をするべきです。

こちらでは、相続した家の3つの活用方法とそれぞれのメリット・デメリットについて説明します。

活用方法①:賃貸に出す

まず考えられるのが、相続した家をそのまま賃貸に出すという活用方法です。

賃貸に出すメリット

・収入が得られる
・将来、自分が住むことも可能

賃貸に出す最大のメリットは、賃貸収入を家の維持費用に充てることができ、さらなる収入にも期待できることです。また、建物を解体せずに賃貸に出せば、将来あなた自身が住むことも可能です。

賃貸に出すデメリット

・赤字のリスクがある
・転用が難しい場合もある

一方、賃貸に出せば、必ずしも利益を得られるというわけではありません。希望の条件で借り手がつかなければ、家賃を引き下げたり、家をリフォームしたりすることも必要になり、維持費用とともに経費がかさみ、結果として赤字になってしまうことも考えられます。

また賃貸の契約である賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)は基本的に借主優位の契約のため、貸主であるあなたの都合で退去させることはかなり難しいのが実情です。

  • 他の活用をしたい
  • 売却したい
  • 自分で住みたい

貸し出し中にこのようなことになれば、退去をお願いするため一定期間の賃料免除や借主の引越し代金の負担などをしなければならない可能性があります。

活用方法②:更地にして土地活用

今ある家の建物部分を解体して、更地にしてから活用する方法です。

土地活用の一例は、次の通りです。

  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • ソーラーパネル設置
  • 定期借地

今ある家を解体して土地活用するメリットとデメリットを見ていきます。

更地にして土地活用するメリット

・収入が得られる
・将来、自分の家を建てることも可能

そのまま家を貸し出すのと同様、土地を貸し出すことで賃料が得られるのが最大のメリットです。家は解体してしまいますが、土地が残るので将来的にあなたの家を再建築することも可能です。

更地にして土地活用するデメリット

・赤字のリスクもある
・転用が難しい場合もある
・解体費用がかかる
・更地にすることで固定資産税が実質増税となる

「赤字のリスク」と「転用が難しい可能性がある」というデメリットは、貸し出すという活用において必ずついてくるものです。これに付け加えて土地活用をする場合は、今ある家を解体することから「解体費用がかかる」「固定資産税が実質増税となる」というデメリットが生じることも認識する必要があります。

家の解体にかかる費用は、木造であれば坪単価3〜5万円前後が相場です(1坪≒3.3㎡)。ただし家の建材にアスベスト(有害物質)が使われていたり、接道条件が悪く敷地内に重機が入れなかったりすれば、費用はさらに高額になる傾向があります。また、テラスハウスと呼ばれる連棟住宅の場合は、機材ではなく人による手壊しが必要になるため高額となります。

参考 テラスハウス(連棟住宅)とは?イクラちゃんねる

また、解体することで、土地の固定資産税の優遇措置がなくなります。家が建っている土地は最大1/6にまで固定資産税が減税される特例があるので、解体すること自体を慎重に考えなければなりません。

参考 固定資産税とは?イクラちゃんねる

活用方法③:売却する

売却することも立派な活用方法の1つです。

売却するメリット

・管理や赤字リスクから開放される
・売却金額が得られる
・相続から3年10ヶ月以内に売却すると税制優遇がある

賃貸に出すということは、「賃貸経営=事業を開始する」ということです。それに伴い、管理や清掃、確定申告、借主の対応などをする必要があります。これらのことを全て不動産管理会社にお任せすることもできますが、収益を考えると完全に委託するというのもなかなか難しいでしょう。また、天災地変が起きるリスクもあります。

賃貸経営による煩わしさや空き家の管理、維持費用の支払いなどから開放されるには、売却を選択するほかありません

売却してしまうと継続的な収入を得ることはできませんが、売却金額としてまとまったお金を得ることができます。建物は年を経ることによって価値を落としていくものですから、他の活用をした後に売却するより、できるだけはやく「今」の方が高く売れるものでもあります。

相続の場合は10ヶ月以内に相続税を納税する必要があるので、相続後すぐに売却することができれば売却金額を相続税に充てることも可能です。

また相続した家の売却益が大きい場合、相続から3年10ヶ月以内の売却であれば「相続税の取得費加算の特例」が適用となり、売却益にかかる税金を節税することもできます。

参考 相続税の取得費加算の特例イクラちゃんねる
  • 相続税が高額
  • 売却益が大きく出そう

このような場合は、相続した家を早期に売却するメリットが特に大きいです。

売却するデメリット

・今後、活用や自分が住むことができない

一方、売却するデメリットは、賃貸収益を得られるチャンスや、あなた自身が今後住む可能性をなくしてしまうことです。

  • 駅近くなど好立地のため貸し出せば大きな収益に期待ができる
  • 将来、相続した家や土地に住む予定がある

このような場合は、売却と並行してその他の活用方法も考えてみてください。

相続したお家の活用方法で、どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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