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相続した家が競売にかけられるのはどんなケースかわかりやすく説明する

不動産売却(相続)

奥様
相続した家が競売にかけられちゃう?どうして?

裁判所によって強制的に家を売却されてしまう「競売(けいばい・きょうばい)」といえば、住宅ローンの返済ができなくなったときや、自己破産したときに取られる手続きだという認識が一般的です。

しかし、住宅ローンの残債がないお家でも、相続時、遺産分割でもめたときには競売にかけられてしまうケースがあります。

こちらでは、どんなときに相続した家が競売にかけられてしまうのか説明します。

相続した家が競売にかけられてしまうケース

競売とは

競売とは、裁判所主導のもと強制的に家を差し押さえられて売却されてしまう手続きのことです。一般的な不動産売却との違いは次の通りです。

 

・落札価格(競売によって売却する金額)は相場価格の5~7割ほど
・引越し時期や売却価格の希望は通らず、全ての手続きは裁判所が決める
・「競売物件」として周囲に情報が伝わるため、プライバシーが保たれない

相続した家が競売にかけられてしまうのは、遺産をどうするかの話し合いである遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)が難航し、家庭裁判所に協議が持ち込まれた場合です。相続人によって遺産分割が決められないとき、競売にかけられてしまうまでの流れは次の通りです。

①遺産分割が決まらない

被相続人(亡くなった方)による遺言がない場合、基本的に法定相続人(相続する権利のある人)たちが話し合って分割方法を決めます。ここでの話し合いが決裂してしまえば、協議の場は家庭裁判所へと移されます。

②遺産分割調停(いさんぶんかつちょうてい)

遺産分割調停の場では相続人同士が話し合うのではなく、協議が円滑に進むよう各相続人が裁判官などに「自分にはこれくらい遺産を相続する権利がある」との主張をします。この調停には1年近くの時間を要することがありますが、全ての相続人が納得した上で「調停成立」となるケースばかりではありません。

③遺産分割審判(いさんぶんかつしんぱん)

遺産分割調停における話し合いで決まらず、「調停不調」となった場合に取られるのが、遺産分割審判です。「審判」というくらいですから、ここでは最終的に裁判官によって遺産分割方法の判決がなされます。

たとえば、3人の相続人に1/3ずつ相続されることが決まり、相続財産が評価額3,000万円の自宅のみだったケースを考えてみます。

相続人のうちの1人がこの自宅に住んでいて、そのまま1人が自宅を取得したいという場合、他の2人に1,000万円ずつ代償金として支払う必要があります。これにより3人ともが、1,000万円相当の遺産を相続したとみなすことができます。これを「代償分割(だいしょうぶんかつ)」といいます。

しかし、自宅を取得する1人に代償金の支払い能力がなければ、「換価分割(かんかぶんかつ)」という分割方法を取るよう裁判所から命じられます。

換価分割とは、相続した家を売却してそれによって得た金額を分割するというものです。基本的にこのとき命じられる売却方法が、「競売」となります。

相続した家の競売を避けるには

競売とよく比較される売却方法に、「任意売却(にんいばいきゃく)」というものがあります。

上記の流れで「換価分割によって相続財産を分割しなさい」との判決が出た場合も、任意売却によって競売より好条件で家を売却できる可能性があります。

任意売却は、様々な点で競売より所有者のメリットが大きい売却方法だといえます。

任意売却と競売の違い

・相場価格に近い金額で売却することができる
・引越し時期やその他の条件は、買主と相談の上決めることができる
・一般的な不動産売却と売却活動が同じなので、プライバシーが保たれる

任意売却によって換価分割するには

家庭裁判所は、遺産の分割の審判をするため必要があり、かつ相当と認めるときは、相続人の意見を聴き、相続人に対し、遺産の全部又は一部について任意に売却して換価することを命ずることができる。ただし共同相続人中に競売によるべき旨の意志を表示した者があるときは、この限りではない。

家事事件手続き法第194条第2項

遺産分割審判によって換価分割することになった場合、法律では上記のように任意売却ができるようになっています。この条項からわかるように、相続人のうちの1人でも「任意売却をしたくない」「競売手続きによって換価分割するべき」という人がいたら、任意売却はできません。

また、任意売却ができないもう1つのケースは、すでに落札(競売によって買い手が決まる)されてしまった場合です。

そのためできるだけ早く全ての相続人を説得し、任意売却に向けて動きだすことがなにより大切になります。

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まとめ

「遺産分割でもめたら競売になる」というのは少し話が飛躍していて、当人同士の遺産分割協議でも「換価分割」という方法をとることはできます。

一番良いのは裁判所に頼らずに協議をまとめることです。協議を円滑に進めるために、弁護士や司法書士などの専門家に同席してもらうことも可能です。

また最近ではサービスの一環として、相続サポートサービスを提供してくれる不動産会社もあります。

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