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共有名義で家を相続するときの注意点をわかりやすく説明する

不動産売却(相続)

奥様
相続でもめている…

このような場合、多くは相続人が複数いて、相続した家を共有名義にするケースです。

こちらでは、共有名義で家を相続する際の注意点やトラブルの回避方法についてわかりやすく説明します。

共有名義で家を相続する問題点

共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有していることをいいます。

世帯主が亡くなって、自宅のみを妻と子1人に相続する場合、法定相続分(ほうていそうぞくぶん:民法によって定められた各相続人の相続割合)通りであれば、母親が1/2、子が1/2の共有名義で相続登記するのが基本です。

母と子1人ならばそれほど問題にならないかもしれませんが、相続によって共有名義人となる人が多ければ多いほど相続トラブルになる可能性は高まります。

共有名義で家を相続すると、次の2つの問題が起きる可能性があります。

1.遺産分割協議がまとまらない

相続する財産が、亡くなった方(被相続人)の自宅のみで、かつ相続人が複数いるような場合、家の持分割合についてもめる可能性が高くなります。

遺言がない場合は、基本的に法定相続分で分割されます

しかし

奥様
私は何年も介護をしていたのよ!
奥様
あなたはずっと養ってもらっていたじゃない!

など、寄与分や特別受益で揉めるケースも考えられます。

寄与分(きよぶん)

亡くなった方の財産の維持や管理に貢献したと考えられる人に与えられるものです。たとえば、介護や同居していた親族などに考慮されるケースが多いです。

特別受益(とくべつじゅえき)

亡くなった方が生前、特定の相続人(相続する人)に対して、他の相続人以上の資金などを提供していた場合に考慮されるものです。たとえば、子のうちの1人が大人になってもずっと生活費を提供してもらっていたり、1人だけマイホーム資金を提供してもらっていたりする場合に考慮されるケースが多いです。

また遺言があったとしても、

ご主人様
僕にはこれくらい相続する権利がある!

と遺留分を主張する人がいれば、遺言通りに相続されず、協議が長期化することもあります。

遺留分(いりゅうぶん)

民法で、最低限保証されている相続割合のことです。遺留分が請求できるのは、配偶者と子、父母のみです。

2.共有者全員の同意がなければ売却や活用ができない

スムーズに遺産分割ができたとしても、共有者が多いと相続後にもめることも考えられます。

ご主人様
家を売って現金化したい
奥様
維持費用がかかるし、賃貸に出したい

このように相続した家の売却や活用を考えたとき、共有不動産であれば共有者全員の同意が必要になります。だれか1人が「売るのは反対」「人に貸すなんて嫌」などと言いだせば、売却することも、活用することもできません。

いざ売却するという話になっても、媒介契約書や売買契約書、売買代金の領収証などには、共有名義人全ての記名と実印による押印が必要になるため、手続きに手間がかかるという問題もあります。

代償分割や換価分割も検討する

相続した家を共有名義で相続する場合にトラブルになってしまうのは、「家」という分割できないものを複数人で共有するからです。

そこで、相続時には、分割できない「家」を「お金」に変えて遺産分割する「代償分割」と「換価分割」も検討した方がよいでしょう。

1.代償分割(だいしょうぶんかつ)

代償分割とは、次のようなケースで用いられることの多い分割方法です。

  • 相続財産が亡くなった方の自宅のみ
  • 相続人が複数いる
  • 相続人のうちの1人が自宅に住んでいる

上記の場合で、次のようなケースを想定してみます。

  • 相続財産は評価額3,000万円の自宅のみ
  • 相続人が3人
  • 持分は1/3ずつ

このとき、自宅を3人の共有名義とすることもできますが、1人が住むのであれば他の2人からすると不公平な相続方法ともとれます。

このようなケースで代償分割をする場合、自宅に住む人が1人で家を相続し、その1人は残りの2人に1,000万円ずつ現金を渡します。そうすることで、各人が1,000万円ずつ相続したとみなすことができ、公平感が保たれます。

2.換価分割(かんかぶんかつ)

一方、換価分割は次のようなケースで用いられることの多い分割方法です。

  • 相続財産が亡くなった方の自宅のみ。または自宅や現金を含めた相続財産がうまく分割できない
  • 相続人が複数いる
  • 相続人はだれも自宅に住まない

もちろんこの場合も、自宅を相続人全員の共有とすることができます。しかし分割できない家を「持分」で分けると、トラブルになる可能性が高いというのは前述の通りです。

そこで相続と同時に家を売却し、売却によって得られたお金を相続割合で分割するというのが換価分割です。

相続時に換価分割する場合は、便宜上、相続人のうちの1人が代表者として売却活動することが一般的です。そうすることで、共有不動産にして売却するよりも、手間が少なくすみます。

土地なら分筆することもできる

建物は分割することができませんが、土地なら分割(分筆:ぶんぴつ)することができます。

たとえば、300㎡の大きな土地を3人で相続する場合、この土地を3人の共有とすることもできますが、100㎡ずつ3つに分筆して、それぞれ別々の土地を各人が相続することも可能です。

分筆してしまえば100㎡の土地の使い道は各人の自由なので、売りたい人、活用したい人がいる場合にももめることはありません。ただし、100㎡ずつにして売却するより、300㎡のままで売却した方がトータルでみると高く売れるという事例も少なくありませんので、このあたりはよく検討した方がよいでしょう。

まとめ

相続した家を共有名義で相続する場合にトラブルになってしまうのは、「家」という分割できないものを複数人で共有するからということでした。

そこで、相続時には、分割できない「家」を「お金」に変えて遺産分割する「代償分割」と「換価分割」も検討した方がよいということもわかりました。

代償分割や換価分割を検討するときは、そもそも相続した家がどれぐらいで売れるのか事前に知っておく必要があります。相続人がその金額に納得して、代償分割や換価分割が行われるからです。

相続した家がいくらぐらいになるのか、査定価格が知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、相続の状況を伝えることで、どのようにすべきかアドバイスをもらうこともできます。

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