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相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた

不動産売却(相続)

奥様
相続した家を売るのに結構税金がかかるみたい。節税できないものかしら…?

家を売ったときにかかる税金は、相続から一定の期間内に売却することで節税できる可能性があります。

こちらでは、相続した家の売却にともなう税金の節税方法について説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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家を売るときにかかる税金

家を売るときにかかる税金は、印紙税売却利益にかかる所得税と住民税です。

印紙税

相続した場合に限らず、家を売るときには印紙税がかかります。2020年3月までは印紙税の税率が軽減される措置がとられています。軽減後の税率は、売買金額に応じて次の通りです。

売買金額 印紙税額
100万円超〜500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円

(国税庁のHPより転載)

ただし、場合によっては印紙税を節約することもできます。

参考 売主は不動産売買契約書の印紙税を節税できるのか?イクラちゃんねる

所得税と住民税(譲渡所得税)

家を売ったときに売却益が出た場合は、所得税と住民税が課税されます。

有償か無償かに関わらず、資産を誰かに譲ることを譲渡(じょうと)といいますが、譲渡した資産で得た所得、つまり「売却益」は「譲渡所得」といわれるので、所得税と住民税はまとめて「譲渡所得税」といわれることもあります。譲渡所得は、次の計算式で算出します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得 = 譲渡価格 -(取得費+譲渡費用)

譲渡価格:売却金額
取得費:売却した不動産の購入代金と仲介手数料や購入にかかった諸費用の合計額。建物は減価償却相当額を控除
譲渡費用:仲介手数料や売却にかかった諸費用の合計額

注意

購入当時の売買契約書や建築請負書などを紛失してしまって取得費がわかならい場合は、取得費を「売却金額の5%」とする決まりがあります

この方法を利用すると譲渡所得が引き上がり、結果として納税額が跳ね上がる可能性が高いです。

相続の場合は当時の資料を探すのに手間がかかるものです。お手元にない場合は、遺品整理などして必ず購入時の資料を見つけ出すようにしましょう。

例えば、2,000万円で購入(仲介手数料60万円)した土地を、3,000万円で売却(仲介手数料90万円)した場合の譲渡所得は次のようになります。なお、売買にかかった諸費用は仲介手数料のみとして計算します。

3,000万円 -{(2,000万円+60万円)+90万円}= 850万円

ここに所得税と住民税が課税されますが、税率は不動産を所有していた期間によって異なります。

不動産を売った年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は次の「長期譲渡所得」の税率が、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率がそれぞれ課税されます。

所有期間
長短区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63%・住民税9%)
20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21%・住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63%
(所得税30.63%・住民税9%)
20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)

(国税庁のHPより転載。※上記税率には、復興特別所得税(〜2037年)として所得税の2.1%相当が上乗せされています)

先ほどの例のように、850万円の譲渡所得が出た不動産の所有期間が5年以下だった場合、納税額は以下のようになります。

所得税:850万円×30.63%=2,603,550円
住民税:850万円×9%=765,000円

合計:3,368,550円

参考 譲渡所得税とは?イクラちゃんねる

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相続した家を売るときの特例や控除

家を売ったときにかかる税金は高額になることもありますが、相続した家を売る際には次の2つの特例や控除を利用することで節税できます。

ただし、適用の条件や期限には注意が必要です。また、この2つの特例と控除は併用ができないので、その点にもご注意ください。

1.相続税の取得費加算の特例

売却する家の相続時に相続税を納税した場合、その分を取得費に加算できるのが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、別名「相続税の取得費加算の特例」です。

この特例を使うことで、納税した相続税のうちのその家に関わる分を取得費に加算し、譲渡所得を引き下げることができるため、結果として節税につながります。

この特例の適用期限は、相続税の申告期限から3年となっています。

2.相続空き家の3,000万円特別控除

続いては、譲渡所得そのものを控除してくれる特例です。

相続した人が被相続人(ひそうぞくにん:亡くなった人)の住んでいたマイホームを売却する場合に譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができるのが、2016年に新設された「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」です。この特例は、「相続空き家の3,000万円特別控除」とも呼ばれます。

この控除の主な適用要件は次の通りです。

  • 昭和56年3月31日以前に建築された戸建
  • 売却の時点で一定の耐震基準を満たすこと、あるいは上記の条件の戸建を取り壊して更地にして売却すること
  • 相続開始から3年後の年末までの売却

まず、マンションはこの控除の適用外になります。築年数とともに耐震基準や取り壊しが条件として指定されているのは、そもそもこの控除が放置されたり、劣化していて危険だったりする空き家を減らすために作られたものだからです。

適用までのイメージは、下記のイラストをご参照ください。

相続空き家の3000万円特別控除

(出典:国土交通省)

「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

不動産売却(相続)「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

まとめ

相続した家を売るときに節税するには、概ね「3年以内」に売却する必要があります。とくに相続税が高かったり、売却益が多かったりする場合の節税効果は高いので、相続した家の売却時期については慎重に考える必要があります。

相続したお家に相続税がかかるかどうか簡単にわかる方法

不動産売却(相続)相続したお家に相続税がかかるかどうか簡単にわかる方法

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