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相続した親の家を売る方法についてわかりやすくまとめた

不動産売却(相続)

売主

相続した家を売りたいのだけれど、どうすればよいのかしら…?

ほとんどの人が、相続した不動産(マンション・戸建て・土地)を売却するということが「はじめて」の経験のため、わからないことだらけなのは当然です。

営業マン

おまかせください!

こちらでは相続したお家を売る方法についてわかりやすく説明します。

1.「相続登記」しているか

一番重要なことは、相続登記(そうぞくとうき)しているかどうかです。

なぜなら、相続登記をしていなければ、お家を売却することができないからです。

すでに相続登記している場合は、普通の売却方法と全く同じです。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

そのため、これ以降は相続登記していない人に向けて説明します。

2.なぜ、相続登記が必要なのか

相続登記とは、お家について、亡くなった人の名義であったものを、相続した人の名義に変更する手続きのことです。

相続登記していなければ、その不動産(マンション・戸建て・土地)が相続した人の所有物かどうか判断できないからです。

MEMO

登記とは

不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳が登記簿です。

「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力(たいこうりょく)」といいます。

参考 登記簿謄本とは?イクラちゃんねる

相続登記は、特にいつまでに手続きをしなければならないといった期限や罰則がありません

したがって、親が亡くなったときに相続登記をしてなくても問題ありませんが、売却するのであれば、相続登記を行って自分の名義に変更する必要があるのです。

3.相続登記するにはどうすればよいの?

相続登記をするには、そのお家を相続する人(相続人)が誰なのかを調べなければなりません

不動産を含めた相続財産は、遺言(ゆいごん・いごん)によって遺産の分け方(遺産分割方法)が決まっている場合、最優先でそれに従います。

遺言・法定相続分・遺産分割協議書

もし、遺言がない場合は、遺産は原則全て法定相続人(相続受ける人全員)の共有財産になります。

法定相続分通りに相続しない場合、相続人は、遺産を「誰に、どのように」分けるのか話し合って、話し合った内容を遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)にまとめなければなりません。

この場合、遺産分割協議書は相続登記の必要書類となります。

法定相続人とは?

法定相続人(ほうていそうぞくにん)とは、民法によって規定された一定の順序に従って相続人となる人のことで、配偶者と一定の血族(けつぞく:亡くなった人の血縁者)からなります。

まず、配偶者は必ず相続人となります。また、配偶者だけ相続するわけではなく、必ず配偶者と血族相続人が共同して相続します。

第1〜3順位の異なる血族相続人同士が共同して相続することはなく、あくまでも第1順位がいなければ第2順位といったように、次の順位で相続人となります。つまり、故人の子と故人の親や、故人の親と故人の兄弟姉妹が一緒に相続人になることはありません。

血族相続人 内容
第1順位 直系卑属(ちょっけいひぞく:養子を含む子供・孫など) 常に相続人となります。子供が死亡の場合は孫が相続人となります(これを「代襲相続(だいしゅうそうぞく)といいます」)。
第2順位 直系尊属(ちょっけいそんぞく:父母・祖父母など) 直系卑属がいない場合、相続人となります。父母がいない場合は、祖父母が相続人とななります。
第3順位 兄弟姉妹 直系卑属・尊属共にいない場合、相続人となります。兄弟姉妹が死亡の場合、兄弟姉妹の子供(甥、姪)が相続人となります。

法定相続人を調べるには、被相続人(死亡した人)の出生から死亡まで、すべての戸籍謄本をとる必要があります。本籍地を生前変えたことがあれば、さかのぼって各地の市町村に照会します。

法定相続分とは?

法定相続分(ほうていそうぞくぶん)とは、民法によって規定されている、法定相続人がどの程度の相続財産を受けとれるかの取り分(割合)のことです。

法定相続人 法定相続分
配偶者と直系卑属(子供・孫など)の場合 配偶者1/2
子供(孫)1/2
(複数の場合1/2を人数で分けます。)
配偶者と直系尊属(父母・祖父母など)の場合 配偶者2/3
父母(祖父母)1/3
(複数の場合1/3を人数で分けます。)
配偶者と兄弟姉妹の場合 配偶者3/4
兄弟姉妹1/4
(複数の場合1/4を人数で分けます。)
配偶者がいない場合 それぞれ法定相続人となる順位の中で均等に分配

遺産分割協議書とは?

遺言がなく、法定相続分通りに相続しない場合は、遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)を作成する必要があります。

この場合、遺産は全て相続人(相続を受ける人全員)の共有財産になります。すべての法定相続人が協議し、遺産の分割をします(遺産分割協議)。

遺産分割協議書があれば、法定相続分と異なる相続分で分配することも可能で、法定相続人が全員実印で押印することにより相続を確定させます。

売却を前提としている場合は、売却活動をスムーズに運ばせるため、相続人の内の誰か一人の名義に変えることがよくあります

4.相続登記の具体的な手続方法

相続登記の手順は次のとおりです。

①相続登記に必要な書類の取り寄せ

被相続人(亡くなった方)
  1. 出生から死亡までのつながりがつく全ての戸籍謄本(戸籍・除籍・原戸籍)
  2. 死亡当時の住民票(本籍の記載のあるもの)または戸籍の(除)附票
  3. 被相続人が所有している不動産の固定資産税評価証明書
相続人(相続する方)全員
  1. 現在の戸籍謄本
  2. 現在の住民票(本籍の記載のあるもの)または戸籍の附票
  3. 印鑑証明書(遺産分割協議による相続の場合に必要)

※本籍地のある市区町村などへ請求するのですが、もし遠方の場合は、郵送による請求も可能です。このとき、手数料については「小為替」を使用しないといけません。また、事前に手数料がどれだけかかるかわからないため、多めに入れないないといけません。また、亡くなった人の戸籍の読み取りは特に煩雑で、司法書士などの専門家にお任せるすることをオススメします。

②遺産分割協議の作成(遺産分割協議による相続の場合に必要)

相続人間で協議した内容を書面におこし、各相続人の実印を押印します。

遺産分割協議書を自ら作成することもできます。

参考 遺産分割協議書の作成方法イクラちゃんねる

③法務局への登記申請

相続登記の申請書類を作成し、その不動産の所在地を管轄している法務局に登記申請をします。

法務局HPの管轄のご案内で、管轄する法務局を調べることができます。法務局は、平日の午前8時30分から午後5時15分まで業務を行っています。

5.相続登記は誰に依頼すればよいの?

相続の専門家として、弁護士(べんごし)司法書士(しほうしょし)行政書士(ぎょうせいしょし)がいますが、それぞれ役割が異なります。

●遺産分割において、争い事があるとき
→弁護士
●遺産分割において、遺産の中に不動産が含まれないとき
→行政書士
遺産分割において、争い事がなく、不動産が含まれるとき
→司法書士

相続登記は自ら行うこともできますが、相続人が誰なのか調査するために戸籍をすべて集めるのは容易ではありませんし、集めた場合でも、昔の戸籍を読めなければなりません。また、遺産分割協議書が必要な場合、自らで作成する必要があります。

参考 相続登記を自ら行う方法イクラちゃんねる
依頼費用について

司法書士に、相続人が誰なのか、どんな遺産があるのか調べてもらい、相続人間の話し合いを調整してもらい、遺産分割協議書の作成を依頼すると、税金(登録免許税)や報酬を含めて合計平均15万円ぐらいです。

繰り返しになりますが、お家を売却するには相続登記する必要があります。

簡単そうにみえますが、戸籍を集め、全ての相続人とやり取りしながら調整し、書類の作成(遺産分割協議書や相続登記申請書)するのは正直面倒で、時間がかかります。

相続した家を売りたいけど、どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

また、お家の売却価格がいくらなのかについても教えてもらうことができます。

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