家の買い替え（住み替え）で住宅ローンの繰り上げ返済は必要なのか

今住んでいる家の住宅ローンは、買い替え前に繰り上げ返済した方がいいの？

今の住宅ローンを事前に繰り上げ返済して完済しなくても、家の買い替えは可能です。

ただし、完済しなければ新居のローンが通らないという場合など、繰り上げ返済が必要になるケースもあります。

こちらでは、家の買い替え時の繰り上げ返済について説明します。

住宅ローンを繰り上げ返済しなくても家の買い替え（住み替え）は可能

今住んでいる家の住宅ローンを事前に繰り上げ返済しなくても、次の4つの方法で買い替えが可能です。

①売り先行にする

家の買い替え方法には、今住んでいる家の売却を先行させる「売り先行」と、新居の購入を先行させる「買い先行」があります。

売り先行による家の買い替えで、売却金額で住宅ローンを完済することができれば、事前に繰り上げ返済する必要はありません。

②一時的にダブルローンにする

買い先行にするとなると、住んでいる家の住宅ローンを完済する前に新居を購入するということになります。その場合には、新居のローンと旧居のローンが重複する期間が生じます。その状態を「ダブルローン」といいます。

ダブルローンの状態は、今住んでいる家を売却して引渡しするまで続きます。ダブルローンの最中は月々の返済が多くなりますので、買いを先行させたとしてもできるだけ売却をスムーズにおこなうべきです。

③売り買い同時決済にする

買い先行による買い替えでも、新居購入の決済と旧居売却の決済を同日にすることができればダブルローンを組む必要はありません。

旧居の住宅ローンを完済する日と、新居の住宅ローンを組む日が同日になるということですから、事前の繰り上げ返済も不要です。

④買い替えローンを利用する

「事前の繰り上げ返済ができない」「家を売ったお金でも住宅ローンの完済もができない」という場合には、「買い替えローン」を利用すれば買い替えが可能になります。

基本的に、住宅ローンの完済は家を売却するために必要なことです。しかし、買い替えローンを利用することで、旧居のローン残債と新居のローンをまとめることができるので、住宅ローンを完済せずとも旧居を売却することができます。

ただし、買い替えローンは、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、取り扱っている金融機関も限られています。また、買い替えローンを利用するには、ローンをまとめるという都合上、旧居と新居の引渡し・残代金決済日を同日にしなければなりません。

これらの方法により、事前に住宅ローンを繰り上げ返済しなくても買い替えは可能になります。

しかし、新居の購入を先行させる「買い先行」の買い替えで、ダブルローンや買い替えローンの審査が通らないような場合には、既存の住宅ローンを繰り上げ返済して完済しなければなりません。

ダブルローンや買い替えローンは、一般的な住宅ローンに比べて審査が厳しいので、今の住宅ローン残債が多かったり、相応の収入がないと借り入れることはできません。新居の住宅ローン審査を通すために、今住んでいる家の売却前に住宅ローンを完済する必要性が生じることがあるということです。

買い替えを前に繰り上げ返済する場合には、次の2つの点に注意してください。

買い替えには現金も必要

現状、繰り上げ返済することができる資金があるとしても、その判断は急がない方がいいでしょう。買い替えは、不動産の「売却」と「購入」2つの取引をします。不動産取引には、仲介手数料などの諸費用がかかり、税金が課税されることもあります。そしてそれらの費用の多くは、現金払いです。

繰り上げ返済して買い替えに必要な現金までなくなってしまうことを避けるため、十分な自己資金がない場合には、売却と同時にローンを完済したり、買い替えローンやダブルローンを利用したりすることを考えるべきです。

団体信用生命保険の取り扱いに注意

十分な自己資金があって、買い替えの前に繰り上げ返済してローンを完済できる場合には、団体信用生命保険の取り扱いについて確認するようにしましょう。「団信」ともいわれるこの保険は、契約内容にもよりますが、ローンの名義人が亡くなったときや高度障害になったときにローンの返済義務がなくなるというものです。

団信は住宅ローンに付随しているものなので、ローンの完済とともになくなります。そのため今住んでいる住宅ローンの完済と、新居の住宅ローンを組むのに間が空く場合は、団信の取り扱いに注意しなければなりません。

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