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買い替え時の住み替えローンとは何かわかりやすくまとめて比較した

不動産売却(買い替え)

奥様
お家を買い替えしたいんだけど、住宅ローンを返済中の場合、どうしたらよいのかしら…
営業マン
残っている住宅ローンの金額より、お家の売却価格が高ければ問題ありません

住宅ローンが残っているお家を売る上で重要なことは、まず残っている住宅ローンの金額を調べること、そして売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかです。

売却代金で住宅ローンを完済できれば、買い替えした購入物件に新たに住宅ローンを利用することができるからです。

そのため、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

お家の価値が残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって残債を完済することができるからです。

お家の売却価格は「スマホの不動産屋さん」で知ることができます。

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問題は、買い替えしたいのに、ローン残高が家の価値を上回っていて、家を売却しても残債を完済することができない場合です。

こちらでは、お家(マンション・戸建て)を売却して買い替えしたいとき、現在返済している住宅ローンを完済することができないときに利用できる「住み替えローン(買い替えローン)」について、わかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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住み替えローン(買い替えローン)とは

ローン残高が家の価値を上回っていて、家を売却しても残債を完済することができない状態をオーバーローンといいます。

オーバーローン

この場合、売却しようとしても、住宅ローンを借りている銀行(金融機関)が売却することを許してくれません

住宅ローンの返済は、最初のうちは利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

一方、お家の価値は新築時から10年ほどで、大きく減っていきます。

ローンの元本はなかなか減らないのにお家の価値は大きく下がる。そのため、オーバーローンになるケースが多くなるのです。

オーバーローンだけど買い替えたい場合は、「住み替えローン」を利用することで、買い替えることが可能です

住み替えローンとは、現在の家を売却してもローンを返しきれないオーバーローン状態でも、その残債と新しい家の購入資金をまとめて借りることができるサービスです。

金融機関によっては「買い替えローン」ということもあります。

住み替えローン(買い替えローン)を扱っている銀行を、メガバンクを中心に比較するとこうなります。

住み替えローン

  • 三井住友銀行

    現在お借り入れの住宅ローンがお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方が条件です。

    評価
    現在の年齢20〜70
    ご年収500万円以上

    借りられる金額は、100万円以上1億円以内(10万円きざみ)で、使いみちは、ご本人のご自宅買い替え・建て替え資金およびそれにかかる諸費用と、現在のお住まいの売却金額から残っている住宅ローンを引いた費用です。

  • みずほ銀行

    売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方が条件です。

    評価
    現在の年齢20〜70
    ご年収安定した収入

    借りられる金額は、50万円以上1億円以内(1万円きざみ)で、使いみちは、新規にご購入されるご自宅の取得資金と、ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金です。

  • りそな銀行

    サラリーマンの場合は、勤続年数1年以上の方、それ以外自営業などの場合は、勤続または営業年数が3年以上の方で、現在お借入れの住宅ローンを借入れてから3年以上正常にご返済されている方が条件です。

    評価
    現在の年齢20〜69
    ご年収100万円以上

    借りられる金額は、50万円以上1億円以内(1万円きざみ)で、ご本人が所有し、お住まいになる住宅のご購入資金と、現在お借入中の住宅ローン残高と現在のお住まいの売却価格との差額(最高2500万円)です。

 

他にも、お住まいの地域の地方銀行にも住み替えローン(買い替えローン)を扱っている銀行があります。

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住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンのメリット

家を売却してもローンを完済できない時に、自己資金を使わず家の買い替えができることが最大のメリットです。

仮に、売却代金と自己資金でローンを完済できるとしても、万が一病気になった時や今後の生活での大きな出費に備えて、現金を手元に残しておきたい方もいるはずです。

そんな場合にも、住み替えローン(買い替えローン)を利用すれば、自己資金を残したままにできます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローン(買い替えローン)を利用するには、「売却」と「購入」のタイミングを同じにしなければならないので、売買のスケジュールに余裕がなくなってしまうことがデメリットです。

売却に合わせて購入する物件も決めなければならないので、ゆっくりと探すことができない可能性があります。

売買のスケジュールについて詳しくは下記リンクをご覧ください。

家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

また、住み替えローンの審査は住宅ローンの審査より厳しいこともデメリットの1つです。住み替えローンでは、住宅ローンの残債分も貸すことになるので、新たに購入する物件の価格以上に融資することになり、金融機関にとってはリスクが増すからです。

住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローンは前述したとおり、新たに購入する物件の価格以上に融資してもらうことになる為、借りすぎには注意が必要です。

その為、今の家を少しでも高く売却することでローンの残債を減らし「ローン残債+新しい住宅ローン=住み替えローン」を、収入で十分返済できる金額にする必要があります。

繰り返しになりますが、住宅ローンが残っているお家を売る上で一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

売却価格が知りたい方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。売却価格を教えてもらうことができますし、オーバーローンかどうか教えてくれます。また、あなたの状況をお伺いし、住み替えローンについてもアドバイスがもらえます。

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