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借金で家が差押えになったときどうすればよいのかについてまとめた

資金難が原因での不動産売却方法

売主

カードローンなどの借金が厳しい…

住宅ローンを抱えているときに、サラ金やカードローンなどで借金をしてしまったら、借金返済が苦しくなって滞納してしまうケースが多々あります。

滞納が続くと、最後はお家を差し押さえられて出ていかなくてはならなくなります。

実は、借金滞納で家を差し押さえられても、「無剰余取消(むじょうよとりけし)」となって家を失わずに済むケースがあります。

こちらでは無剰余取消とはなにか、差押え後いつまで家に住めるのか、売却後も借金が残るのかなど、家の差押えに関するさまざまな問題についてわかりやすく説明します。

オーバーローンかどうか調べる

差押え(さしおさえ)とは、お金を返さない所有者が勝手にお家を売却できないように国が制限することです。

差押えたお家は、裁判所がオークション形式の競売(けいばい・きょうばい)により強制売却し、そのお金を債権者(貸した側)に返します。

参考 差押え(さしおさえ)とはイクラちゃんねる

ただ、カードローンなどの借金を滞納して債権者から家を差し押さえられても、必ずしも家がなくなるとは限りません。

住宅ローンを組んでいる場合「無剰余取消(むじょうよとりけし)」になる可能性があるからです。

話は戻りますが、差押えは勝手にすることができません。借りた金を返済しない者に対して、債権者が直接差し押えることはできず、裁判所に頼んで(競売の申立てをして)差し押さえてもらいます

競売手続を進めるためには、裁判所執行官による競売不動産の調査費用、評価人による評価費用などの諸費用(共益費用という)がかかり、これらの費用は、競売不動産の売却代金により、申立てをした債権者(貸した側)に先立って配当されます。

担保権を持たない債権者が申し立てる「強制競売」では、共益費用と抵当権者(担保権を持つ貸している側)への配当を先に行い、そのあとで申立てをした債権者が配当を受けます。売却代金からこれらの額を差し引いて、申立債権者への配当がゼロになると見込まれる場合、競売を申し立てた者が競売をする意味がないので、裁判所は手続を取り消します。

まさに、無剰余取消とは、このような一般の債権者や後順位の抵当権者(ていとうけんしゃ:お金を貸した側で抵当権をつけた者)が競売を申し立てたとき、先順位の抵当権者の残債が大きすぎて、競売申立人には代金が入ってこない場合に、競売申し立てが取り消されることです。

参考 抵当権とはイクラちゃんねる

無剰余取消になるのは「オーバーローン」のケースです。

オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値を上回っている状態です。ローンが不動産の価値をオーバーしているので、オーバーローンと言います。

オーバーローン

オーバーローンの場合、家を売却しても1番抵当権者の住宅ローンを完済できません。当然、競売の申立人であるカードローンなどの会社には1円もお金が入ってきません。それにもかかわらず、強制的に家を売られると住宅ローンの全額を回収できなくなり、住宅ローン債権者が損をしてしまいます。

このように、オーバーローンのケースで一般の債権者が競売を継続しても誰も得をしないので、オーバーローンの場合の競売申し立ては裁判所の判断で取り消されるのです。それが無剰余取消です。

このことは不動産担保ローンなどでも同じです。1番抵当権が住宅ローン、2番抵当権が貸金業者で住宅ローンがオーバーローンの場合、2番抵当権者の貸金業者が競売申し立てをしても無剰余取消されます。

何が言いたいかというと、オーバーローンの場合、カードなどはともかく、優先して住宅ローンさえ支払っていれば、他のカードローン債権者などによる家の差押えについてはさほど気にしなくて良いことになります。

ただ、住宅ローンそのものを支払わないとなると差押えされて、競売でお家を失ってしまいます。

オーバーローンではない場合

一方、オーバーローンではない場合、借金を滞納すると家を本当に差し押さえられる可能性があります。また、住宅ローンそのものを滞納すると、住宅ローン債権者から差押えを申し立てられます。住宅ローン債権者による申し立ては「無剰余取消」されません。

家が差し押さえられたとき「どこに住めば良いのか」心配される方がおられます。

差押えが起こると裁判所から「差押決定通知書(さしおさえけっていつうちしょ)」が届きますが、すぐに家から追い出されるわけではありません。競売の手続きが進み、家の競落人(けいらくにん:落札者)のものになるまでは住み続けることが可能です。

家が競売にかかると、まずは裁判所の執行官などが家の室内の様子を見に来て、その後最低入札価格や入札日、入札期間や開札日などの必要事項を決定します。

家の競売情報が公開されると、不動産会社など家の購入に関心を持つ人が家の様子を見に来ますが、それでもまだ住み続けられます。

競落人が決まって所有権が移転するまでは住み続けても強制的に退去させられることはありません。家が競売にかかってから競落されるまでの期間は半年以上あるので、その間に次のお住まい(賃貸住宅や実家など)を見つけて、引っ越しましょう。

なお競落人が決まって家の所有権が移転しても家に居座った場合には、明け渡し請求の裁判をされて、強制的に家から退去させられる可能性が高くなります。

資金難が原因での不動産売却方法住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの?どうすればよいの?

差し押さえられた後、家を売却する方法

借金滞納で家を差し押さえられても、家を売却することは可能です。ほとんど厳しいですが、債権者と合意できれば、期間入札寸前までであれば、任意売却することができます

住宅ローンの滞納によって住宅ローン債権者から差押えを受けた場合には、借入先の金融機関と話をして、家を任意売却(にんいばいきゃく)します。

任意売却とは、オーバーローン状態になっているときに、金融機関の許可を取って不動産を売却する方法です。

ただし、不動産担保ローンなどの後順位の抵当権者がいる場合には、その抵当権を外してもらわないと任意売却できません。オーバーローンになっているのであれば、競売を申し立てても無剰余取消されるので、後順位の抵当権者には競売の利益がありません。そのことを説明して、いくらかのはんこ代を払って抵当権を外してもらうのが一般的です。

このようにして、後順位の抵当権を外してから家の売却を進めます。

住宅ローンのついていない家をカードローンなどの債権者に差し押さえられた場合には、カードローン債権者などと協議して、任意売却を進めていく必要があります。

資金難が原因での不動産売却方法任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

このあたりは、任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する必要があります債権者との交渉など、専門的な知識が必要なため、どの不動産会社でも任意売却できるわけではありません

家を強制的に売却させられても借金は残るのか

家を差し押さえられて競売になったり任意売却したりした場合、その後も借金が残る可能性があります。

もともとオーバーローンの場合、競売になったケースではもちろん、任意売却した場合でも、残っている住宅ローンを完済できないからです。

残ったローンや借金は、家の売却(競売)後に返済していかねばなりません。一括払いが苦しい場合、保証会社やカードローンの会社と相談しながら、分割払いしていきましょう。

ただし、競売よりも任意売却の方が高く売れるため、借金の額をへらすことができます。

まとめ

任意売却ができる時間は限られています。差押えされて競売の手続きに入ると、債権者との交渉のハードルが一気にあがります。

任意売却に比べて競売になると損してしまいます。

一刻もはやく相談してください。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、オーバーローンかどうか、そしてどのようにすべきかアドバイスがもらえます。

また、あなたの地域で任意売却に強い不動産会社をご紹介することも可能です。

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