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住宅ローン返済中の人が転勤の間に誰かに賃貸で貸すのはOKなの?

不動産売却(転勤)

奥様

転勤だけど、また将来戻ってきて住むかもしれない…

ご主人様

転勤から戻ってくる数年間だけ知人に住んでもらおうかな

マイホームなので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべき点があります。

こちらでは、そもそも転勤で住宅ローン返済中の持ち家を貸してよいのかについて説明します。

住宅ローン返済中に人に貸すのは基本的にダメ

転勤でマイホームに住めなくなっても、誰かに貸せば住宅ローンの支払いに充てられると考える人は少なくありません。しかし、住宅ローンを借りている状態で賃貸するのは、原則的には難しいです。

住宅ローンは「居住用」という条件のもと借りている

住宅ローンを借りる際、「契約者本人やその家族が住む」という条件があります。

居住する目的という前提に審査が行われ、通過した人が住宅ローンを借りることができます。住宅ローンは居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまいます。

つまり、住宅ローンを返済中は、転勤で不在になるからと自由に賃貸にすることはできません

アパートローンへの借り換えすると金利があがる

誰かに貸したいということであれば、「居住用」という条件から外れ、「賃貸で収入を得る」という目的で借りるアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

住宅ローンの金利は、居住用のため低いことから、アパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済が高くなり、総支払が増えます。「家賃収入をローンの返済に回せばよい」と思っていても、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

転勤の場合は賃貸が認められるケースもある

原則的には、誰かに貸すことはNGですが、借入先の銀行によっては、転勤という理由で、住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースがあります。

まずは、借入先の銀行に相談してみましょう。

転勤で家を貸すときに注意すべきポイント

住宅ローンを返済中に貸すときには、次のような点に注意すべきです。

まずは銀行に相談する

申し上げた通り、転勤中に誰かに貸すのは基本的には許されていません。「もし、借り換えローンで金利が高くなるかもしれない」と思うと、金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。

ただ、これはとてもリスクがあります。

誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。転勤で誰かに貸すことを考えるのであれば、初めに住宅ローンを借りている銀行に相談すべきです。

賃貸じゃなく売却という方法もある

転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、売却という方法もあります。

そもそも入居者が出ていかないと売れない

誰かに貸しているなかで、「やっぱり売却しよう」と思うこともあるかもしれません。

期間を定めて貸すのであれば、定期借家契約を結んで契約期間が満了して借主が退去すれば、売却することができます。

ただ、期間を決めずに普通借家契約を結んだ場合、自分が売却したいと思ったときに居住者がいれば、その人が出ていかない限り売却ができません。誰かに貸してしまったばかりに、自分のタイミングで売却できない可能性もあります。

居住用物件ではなく投資用物件だと売却価格が下がる

誰かに貸した状態で売却すると、その家は「収益物件(投資用物件・オーナーチェンジ物件)」という扱いになり、一般的な住居とは違って低めに査定されてしまいます。査定方法がそもそも異なるからです。

不動産売却(売却基礎知識)なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

そのため、将来戻ってくるかどうか未定の中「とりあえず貸しておこう」という意思決定をする場合、将来的に売却するとなったときに、想定よりも高値で売れない可能性があります。

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売るか貸すかで迷ったときの判断ポイント

売るか貸すかで迷ったとき、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」を考えましょう。

賃貸にするか売却にするか

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家財を置いておき、空き家(維持)にしておくケースが多いです。

また、「期間が◯年」と定まっている転勤の場合で、数年間で帰ってくるということであれば「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約を結ぶことが多いようです。

しかし、たいていの場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。期間がわからず、少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は「売却」という決断を下す人が多いのです。

また、住宅ローンの兼ね合いもあります。住宅ローンが残っている場合、売却しない限り支払い続けなければなりません。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」することになります。

また、住宅ローン残債によっては売ることが難しい場合もあります。基本的に、残っている債務をすべて返済しなければ売ることができないので、まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

自分のお家の査定価格がいくらぐらいなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、転勤でお悩みの方は、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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