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転勤するとき持ち家のマンションは売却すべきなのか

不動産売却(転勤)

ご主人様
転勤はないと思って購入したマンションなのに…

転勤が多い方でも、「もう転勤はない」とある判断できた時点でマンションを購入されています。

しかし、「もう転勤はない」と言われていたのに、転勤になるケースは少なくありません。こうなると悩んでしまいます。

選択肢としては「空き家にする」「貸す」「売る」のどれかですが、どちらのパターンを選ぶにしても、戸建の場合とマンションとでは異なっているいる点があります。

こちらでは、マイホームがマンションの場合で転勤になったときにどうすべきか、知っておいた方が良いことについてわかりやすく説明します。

転勤でマンションを空き家にする

まずは空き家にするケースを説明します。

室内のみの管理で済む

転勤中にマンションを空き家にするとき、戸建ての場合と異なっている点は外壁や庭など、外の管理がいらないことです。

そのため、室内の掃除や換気だけで済みますが、その分管理費修繕積立金という維持管理費の負担が続きます。それぞれ月1万円でも、年間24万円かかります。結構重たいですよね。

短い転勤期間なら「空き家」も選択肢のひとつ

あまりにも転勤の期間が長ければ、空き家として維持するのは費用的に厳しくなります。「戻ってくるのがいつか未定」「そもそも戻ってくるかは決まっていない」という人は売却する方が多くなります。

管理や経費の問題から、空き家にする選択肢は短期間の転勤の人以外はあまり選ばないのが現状です。「1~2年後に帰ってくる」ことがわかっている短期間の転勤であれば、空き家のままで良いでしょう。

転勤でマンションを誰かに貸す

「いずれ戻ってきたい」という気持ちがあるなら、空き家だけでなく賃貸にする選択肢もあります。

好立地の分譲マンションは貸しやすい

駅の近辺という好立地に建てられている分譲マンションなら、「駅近」という魅力から貸しやすくなるでしょう。特に、ファミリー向けの間取りの分譲マンションなら、「転勤の間だけ住みたい」という転勤族にも注目されます。

賃料などの契約内容や条件が揃っていれば貸すのもありですが、条件が悪いときには借主を募るときにも苦戦します。

転勤の状況が変わる可能性も考えておく

注意したいのは「状況が変わったらどうするか」です。

短期間の転勤と思って誰かに貸しても、思いのほか長引くケースもあります。自分の転勤期間に合わせて定期借家契約(◯年など期間を決めた賃貸借契約)を結んでいれば、その期間が過ぎたら「次の借主を探す」「次の借主が入居する前にリフォームやハウスクリーニングをする」などの手間や費用が必要になってきます。

また、想定していた転勤期間よりも早く戻ってくるという逆のパターンもあります。

契約期間が続いているので現入居者を退去させられず、自分達が賃貸物件を借りて住まなければなりません。物件を借りる初期費用が必要な上、もともと自分の家に帰ってくる予定で貸していたのに、想定が狂ってしまいます。

再度住むときにもお金がかかるかもしれない

予定通りの時期に転勤を終えて、再度マイホームに住んだとしても、「傷をつけられた」「壁紙を汚された」「浴室のカビがひどかった」など、部屋が汚くなっていることもあります。

「空き家にするよりも誰かに住んでもらった方が劣化を抑えられる」と期待して貸しても、借りる人が汚く使って劣化していることもあります。そのままで住むのに抵抗があれば、リフォームやハウスクリーニングで思わぬ出費となるかもしれません。

転勤でマンションを売る

もし売るという選択肢があるなら、マンションの売却は築年数が価格に影響してくるので、なるべく早い方が良いでしょう。

築年数が新しいほど売却価格が高い

中古マンションを購入する人は、同じ中古物件でも「できれば新しい方が良い」と考えています。もちろんのことですが、売却価格は築浅物件の方が高くなります。

「築年数10年程度までの物件」「築年数20年以上の物件」を比較すると、後者の方が売却価格は半分程度にまで下がるケースは少なくありません(駅チカなどを除きます)。

一般的には、築年数10年未満という物件であればまだ「築浅」として注目されます。もし、転勤を言い渡されたときに景気にもよりますが、築8~9年なら「空き家」や「賃貸」で数年経過し「築10年以上」となるより、価値が下がらないうちに売却した方が高い価格での売却につながります。

築年数が古くても売れないことはない

築年数が古くても売却できます。中古マンションの成約件数で見ると、約25%が築年数30年以上の物件です。これは、最近リノベーションが人気なのも理由の1つです。

築浅の中古マンションを購入しようとする人は「該当エリアに新築物件がない」「新築は買えないけれど、できるだけ新しい中古物件が欲しい」「このマンションじゃないとダメ」などという希望に対し、築年数30年以上の中古マンションを購入する人は「リノベーションにお金をかけるので古くても構わない」という心理があります。

マンションを売るか貸すかで迷ったときの判断ポイント

売るか貸すかで迷ったとき、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」を考えましょう。

賃貸にするか売却にするか

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、マンションに家財を置いておき、空き家(維持)にしておくケースが多いです。

また、「期間が◯年」と定まっている転勤の場合で、数年間で帰ってくるということであれば「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約を結ぶことが多いようです。

しかし、たいていの場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。期間がわからず、少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は「売却」という決断を下す人が多いのです。

また、住宅ローンの兼ね合いもあります。住宅ローンが残っている場合、売却しない限り支払い続けなければなりません。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」することになります。

また、住宅ローン残債によっては売ることが難しい場合もあります。基本的に、残っている債務をすべて返済しなければ売ることができないので、まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

自分のマンションの査定価格がいくらぐらいなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、転勤でお悩みの方は、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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