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転勤時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

不動産売却(転勤)

ご主人様
転勤するけれど、家がオーバーローン状態。どうすれば良いの?
奥様
そもそも現状がオーバーローンかどうか、どうやって調べたら良いの?

転勤するとき、マイホームを「売る」か「貸す」か「空き家」のままにしておくかの決断を迫られます。ただし、居住していた家が「オーバーローン」だと、選択肢が限られてきます。

こちらでは、オーバーローンかどうかの調べ方や、オーバーローンだった場合の対処方法について、わかりやすく説明します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値を上回っている状態です。ローンが不動産の価値をオーバーしているので、オーバーローンと言います。

オーバーローン

反対に、家の価値が残っているローンより高いケースは「アンダーローン」と言われます。

アンダーローンの場合は、売却代金から残っている住宅ローンを返済すれば良いので、なんの問題もありません。

アンダーローン

オーバーローンの場合、家を売却しても残っているローンを完済できません。そのため、売却後に残ったローンはローンを借り入れた人が返済し続けなければなりません。

転勤したからと言ってローンを免除してもらえるわけではないので、オーバーローンのお家に居住していて転勤となり、自分で用意できるお金だけではローンの残債を完済できないというときは、空き家もしくは貸すという選択肢を取らざるを得ないということもあります。

オーバーローンの調べ方

転勤時、お家がオーバーローンかどうかは、住宅ローンの残額と家の価値を調べて、差し引きすればわかります。

残っている住宅ローンの調べ方

住宅ローンの金額が知りたいときは、借入先の金融機関(銀行など)から届いているローン返済計画書残高証明書を確認します。

住宅ローンが固定金利の場合には、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表をもらっていることが多いです。変動金利の場合には、6ヶ月ごとなどの金利見直し時に、定期的にローン返済表が届いているケースがあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することができます

書類を紛失していたり、ネットのページにログインできない場合には、借入先の金融機関にお問い合せください。

家の価値の調べ方

近隣の同じような条件の物件がいくらくらいで売り出されているかや、過去に売れた成約事例を調べると、だいたいの家の価格が判明します。

家の価値については、不動産会社に査定を依頼すればよいでしょう。ただ、その価格が客観的に正しいかどうか知るためには、複数の不動産会社に依頼する必要があります。

とはいえ、まだ売るかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いです。

机上査定(きじょうさてい)であれば、自宅を見てもらわなくても、簡単に査定価格してもらうことが可能です。

机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

不動産売却(売却方法)机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

これらの2つの数字が明らかになったら、家の価値からローン残額を引き算します。結果がマイナスになっていたらオーバーローン、プラスになっていたらアンダーローンです。

オーバーローン

オーバーローンだった場合

転勤時の家がオーバーローンだった場合には、3つの対処方法があります。

誰かに貸す

1つは家を貸す方法です。

家を貸すと、家賃収入として決まったお金が入ってきます

そのお金を、住宅ローンの返済に充てることもできます。住宅ローンの支払いが終わっているのであれば、家賃収入を貯蓄に回せるのもメリットです。また将来、戻ってきたときに住むこともできます。

注意

住宅ローンで賃貸はOKなの?

住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません

住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関(銀行など)に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。

この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。

とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります

銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。

空き家のままにしておく

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家財を置いておき、空き家(維持)にしておくという方法もあります。

しかし、いつ戻ってくるのかわからないのであれば、誰かに貸すべきでしょう。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる相当負担が重くなります。

任意売却する

もう1つの方法は「任意売却(にんいばいきゃく)」です。

オーバーローンの場合、家を売却しても売却代金だけではローンを全額返せないので、銀行など金融機関は勝手に売却することを許してくれません。

そこで、金融機関に売却の了承を取り、連携して市場で物件を売却する方法です。

オーバーローンの場合、不動産を売却してもローン全額を支払えないので、金融機関とっては不利益でしかありません。ただ、ローン返済が滞ると競売(けいばい・きょうばい)をするしかなくなり、競売になると、市場で物件を売却よりも低い金額しか回収できません。

競売とはなにかメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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それであれば、なるべく高額で売却した方が金融機関にも利益があるので、任意売却が認められるのです。

任意売却するときには、一般的に、不動産会社に査定依頼を出して、その査定額で売却することについて金融機関の了承を得る必要があります。

その後、その不動産会社に売却仲介を依頼して物件を売り出し、買い手を探して不動産を売却します。売れた代金は全額ローン返済に充てます。

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

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まとめ

売るか貸すか空き家にするかで迷ったとき、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」を考えましょう。

賃貸にするか売却にするか

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家財を置いておき、空き家(維持)にしておくケースが多いです。

また、「期間が◯年」と定まっている転勤の場合で、数年間で帰ってくるということであれば「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約を結ぶことが多いようです。

しかし、たいていの場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。期間がわからず、少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は「売却」という決断を下す人が多いのです。

また、住宅ローン残債によっては売ることが難しい場合もあります。基本的に、残っている債務をすべて返済しなければ売ることができないので、まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

まずは、オーバーローンかどうか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。すぐに売却(査定)価格がいくらなのか知ることができます。

また、オーバーローンの人であれば、あなたの状況をお伺いし、どのようにしたら少しでも高く売却することができるかもアドバイスがもらえます。

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