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転勤の際、持ち家を売るか貸すかのメリットとデメリットについてまとめた

不動産売却(転勤)

ご主人様

転勤が決まったのだけど、マイホームはどうすればよいものなのか…

予想外の転勤で引っ越すとき、持ち家をどうすべきかで悩むものです。

「売る」といってもすぐには決断できず、だからといって「空き家」にしておくと、費用がかかります。それなら、「誰かに貸した方がよいのでは?」と考えることでしょう。

こちらでは、転勤の際、持ち家を売るべきか、それとも貸すべきか、それぞれのメリットやデメリットについて説明します。

転勤の際、家を売るメリットとデメリット

まずは、持ち家を売るときのメリットとデメリットについてみてみましょう。

家を売るメリット

転勤の際に持ち家を売る大きなメリットは、管理の費用がかからないことです。

売らずに「空き家にしておく」か「誰かに貸す」のどちらにしても、所有者であるうちは固定資産税やメンテナンス費用、マンションの場合は管理費や修繕積立金を払わなければいけません。

特に、転勤を告げられた方の多くは、まだ購入して数年というケースも多く、住宅ローンもかなり残っています。

売却すれば、これらの支出がいらないので家計の負担が減ります。

また、新しい転居先でマイホームを買い替えることもできます。仮に、現在の場所にいつか戻ってくるとしても、より築年数の新しい条件の良い家に住み替えできる可能性もありますので、賃貸や空き家にすることに比べて選択肢が広がるのもメリットの1つと言えます。

他にも、売却することで精神的に気楽になります。

空き家にすると「掃除や換気に行かなければ」と手間と時間がかかります。一戸建てなどで、管理会社に管理を頼むと、その分支出が増えます。マンションの場合でも、空き家の場合は、別途その管理料を支払わなければならないというマンションも少なくありません。

転勤が原因での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

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家を売るデメリット

もし、住宅ローンが残っている場合、「自宅の売却金額>自宅の残っている住宅ローン」であれば、売却代金できれいに住宅ローンを完済できるのでなんの問題もありません。

もしかしたら、売却するときに損失が出るかもしれません。物件の価値は時間の経過とともに下がりますし、なにより新築価格には、宣伝広告費や不動産業者の利益がのっかかっています。

一方、住宅ローンの返済は、当初の返済金額は利子の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

自宅の売却代金だけで残っている住宅ローンを全て返済できるというケースは、実はあまり多くなく、残っている住宅ローンの残債が売却代金を上回ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン

オーバーローンでも「自宅の売却代金+貯蓄額」で住宅ローンを完済できるのならば問題なのですが、「自宅の売却金+貯蓄」でも残債を完済できないケースがあります。

このように、自分で用意できるお金だけではローンの残債を完済できないというときは、空き家もしくは貸すという選択肢を取らざるを得ないということもあります。

転勤時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

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転勤の際、家を貸すメリットとデメリット

次に、持ち家を貸すときのメリットとデメリットについてみてみましょう。

家を貸すメリット

貸すときのメリットは、家賃収入として決まったお金が入ってくることでしょう。月々の定額の家賃収入は、誰かが入居しているかぎり入り続けます。

もし、住宅ローンを支払い中なら、家賃収入を返済に充てることもできます。住宅ローンの支払いが終わっているのであれば、家賃収入を貯蓄に回せるのもメリットです。また将来、戻ってきたときに住むこともできます。

注意

住宅ローンで賃貸はOKなの?

住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません

住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関(銀行など)に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。

この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。

とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります

銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。

家を貸すデメリット

家を貸すデメリットは、第三者に貸すことで、トラブルが起こる可能性が増えることです。「家賃を滞納される」「部屋を綺麗に使ってくれない」など、貸すことが不利益になるケースも少なくありません。

また、貸し出すときの方法は、賃貸契約期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンあります。

普通の賃貸契約(普通借家契約)では、法律上、借主側のほうの権利が守られがちです。契約期間が続行中で「転勤が終わったので出て行ってほしい」と借主を無理に追い出すことはできないため、自分が戻ってくるタイミングで、再び自分が住むことが難しい可能性もあります。

一方、定期借家契約なら、契約期間が終われば自分が確実に戻れる契約スタイルです。また、借主探しや契約、管理など、転勤期間の賃貸業務すべてを業者に任せるリロケーションサービスを利用することもできます。

ただ、「期間を数年間に限定して貸し出す物件」という事情から、家賃設定を低めにしなければ借り手が見つかりにくいデメリットもあります。さらに、管理業務の手数料が、通常の物件が家賃の5~10%なのに対し、リロケーション物件になると10~15%と高くなってしまいます。そのため、「家賃が低い」「管理手数料を支払う」と結果的にあまり収入に結びつかないこともあります。

さらに、転勤が当初予定していた期間よりも短くなってしまっても、定期借家契約が終了するまでは戻ることができません。

また、貸している間も家の建物の価値は下がっていくので、10年間誰かに貸して売った結果、10年前に売っておいた方が良かったというケースもあります。

売るか貸すかで迷ったときの判断ポイント

売るか貸すかで迷ったとき、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」を考えましょう。

賃貸にするか売却にするか

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家財を置いておき、空き家(維持)にしておくケースが多いです。

また、「期間が◯年」と定まっている転勤の場合で、数年間で帰ってくるということであれば「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約を結ぶことが多いようです。

しかし、たいていの場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。期間がわからず、少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は「売却」という決断を下す人が多いのです。

また、住宅ローンの兼ね合いもあります。住宅ローンが残っている場合、売却しない限り支払い続けなければなりません。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」することになります。

また、住宅ローン残債によっては売ることが難しい場合もあります。基本的に、残っている債務をすべて返済しなければ売ることができないので、まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

自分のお家の査定価格がいくらぐらいなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、転勤でお悩みの方は、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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