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土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

売却ガイドブック(売却基礎知識)

あなたが不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るとき、今の価値がいくらなのか知るために、不動産会社に査定してもらいます。

不動産価格を求める方法として大きく3つの方法があります。

ここでは、土地の査定価格を出すとき、一般的に利用される「取引事例比較法」についてわかりやすく説明します。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪(㎡)単価を算出します算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けます

その金額をベースに、方角・前面道路・高低差などの要因や経済状況を考慮の上、査定価格を出す方法です

取引事例比較法(土地の査定方法)

ただし、不動産買取のように相場より大幅に価格が下回る場合は、事情補正(じじょうほせい)といってその事例は選びません。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

例えば、過去に売れた成約事例が土地面積100㎡(30.25坪)・成約価格3000万円であるとすると、3000万円÷100㎡で1㎡あたり30万円になります。

取引事例比較法(土地)

査定の土地が90㎡とすると、単純に90㎡×30万円で、査定価格は2700万円ということになります。

このような不動産の鑑定評価を取引事例(成約事例)比較法といい、土地やマンションの査定方法として一般的に利用されます。また、家の中を見なくてもおよその相場価格がわかるため、このような査定方法を机上査定といいます。

参考 あなたの家の査定価格がわかるサイトイクラ不動産

これが机上査定と言われる査定方法です。

過去に売れた価格である成約事例については、不動産会社だけが利用できるレインズで調べることができます。レインズに掲載している成約事例については、不動産会社であればどの不動産会社でも見ることができます。つまり、取引事例比較法を使った査定価格は、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくるということになります。これが、いわゆる相場価格というものです。

売却ガイドブック(売却基礎知識)レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた
MEMO

原価法

原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格という)し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引く(これを減価修正という)ことで、査定価格を出す方法です。居住用不動産で、一戸建ての建物部分の査定方法として多く利用されています。

一戸建ての土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、これらそれぞれの金額を合わせた価格を積算価格といいます。

原価法の積算価格

売却ガイドブック(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。その物件の収益力が高ければ査定価格も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。自分が住むための物件である居住用不動産には、稼ぐ力が求められませんので、この方法はアパートや賃貸マンションなど投資用不動産(収益物件)の査定方法として多く利用されます。

売却ガイドブック(売却基礎知識)収益還元法とは?投資用不動産(収益物件)の査定方法についてまとめた

土地の査定方法はそれほど難しくなく、こちらで相場価格はわかります。

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しかし、法律によって「査定価格には根拠が必要」とされているため、査定書をつくるときには客観的情報を詳しく載せます。もう少し具体的に詳しくみてみましょう。

【発展編】土地の査定方法

不動産会社に査定を依頼すると「査定書」がもらえます。査定書は「住宅地価格査定マニュアル」に沿って作成されています。

マンション価格査定マニュアルとは、1980(昭和55)年の宅地建物取引業法改正により、媒介契約の制度がはじまったと同時につくられたものです。

家の売却方法媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

不動産会社(宅地建物取引業者)が、売主に査定価格を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならないことが宅地建物取引業法により義務付けられました

宅地建物取引業者は、前項第2号(当該宅地または建物を売買すべき価額またはその評価額)の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2第2項

この根拠を明らかにする方法の一つとして、建設省(現:国土交通省)委託調査による価格査定マニュアルが発表され、これを実現化したものが不動産流通推進センターの策定した価格査定マニュアルです。


ここから価格査定マニュアルについて説明します。(価格査定マニュアルを利用していない不動産会社もあります。)

住宅地価格査定マニュアルは、一般的な戸建用の土地(住宅地)を対象としており、次の土地は査定対象としていません。

・規模のまとまった分譲戸建の開発用地
・マンション開発用地
・別荘地
・工業用地
・事業用地(店舗・事務所ビル用)
・田・畑などの農地
・山林
・農家集落地域に存する用地
・法律に照らして、建物が建築できないまたは再建築できない土地
・現実的に建物の建築に不向きな土地
(建物の建築を想定する場合、隣接地の買収を必要とする土地など)
・特にプレミアムがつくような優良住宅地域にあって総額が大きくなる土地

MEMO

査定の対象としない理由

規模のまとまった、分譲戸建またはマンション開発用地

造成費、分譲可能な土地面積など、不動産会社の利益を考えた価格で取引されるため、価格の捉え方が大きく異なるため。

事業用地

収益性を考えた取引が多く、評価方法が異なるため。

農業集落地域に存する土地や別荘地

そもそもの価値が異なるため。

住宅地価格査定マニュアルでは、次の手順で査定価格を出します。

  1. 実際に売買された土地(成約事例)を選びます
  2. 査定を行う土地(査定地)と成約事例の土地(事例地)のそれぞれについて判定、評価を行い、結果は評点(評価得点)で表されます
  3. 2つの土地の評点の比較結果と事例地の成約価格をもとに、査定を行う土地の査定価格を出します

◯◯万円で成約した事例の土地は、判定・評価の結果、評点は△△点、これを査定を行う土地と比較すると、査定地の評点は◎◎点なので、査定価格は☆☆万円という計算になるという考え方です。

住宅地価格査定マニュアルの土地査定方法

不動産流通推進センター価格査定マニュアルより引用)

査定に最低限必要な項目は次の通りです。

項目 内容
年月日(査定/成約) 査定地の査定年月日
事例地の成約年月日
面積 査定地・事例地の㎡数
価格(成約) 事例地の成約価格
(建物付き土地の場合は事例価格から建物価格を除いた価格)

(土地(住宅地)査定条件記入用紙はこちらから)

①事例の土地の選び方

できる限り複数の事例を比較した上で、選定した1件の成約した事例の土地と比較して査定価格を出すため、選んだ取引事例によって査定結果は変化します。選んだ事例が適切であれば、精度が高く信頼できる査定価格となります。

買い進み、売り急ぎ(買取)などの特殊な事情により、地域の価格水準と大きくかけ離れていないことを前提とし、次の条件から選びます。

  • 過去半年以内に取引した物件(成約年月日が査定時点から半年以内の物件)
  • 同品等、同規模の事例地
  • 査定地と同一圏内の事例地
  • 査定地と都市計画区域が同じ取引事例

同品等、同規模の事例地

品等とは、住宅地としてのグレード(地位、じぐらい)のことを指します。

・鉄道の最寄駅やまちの中心街が同じかつ同じ方向
・バスまたは電車などの路線が同じ方向
・分譲住宅の場合はなるべく同じ分譲地内
前面道路の幅員、周辺の街並み、街路の状況が似ている
・地域の分類(優良住宅地、標準住宅地、混在地域)が同じ
用途地域が同一または似ている
・価格水準(いわゆる相場)に大きな格差がない

査定地と同一圏内の事例地

鉄道の最寄駅、もしくは中心街から徒歩20分(道路距離1600m)までの圏域を「徒歩圏」、これを超える圏域を「バス圏」と区分し、査定地と同じ圏内の事例地を選びます。

なお、通勤、通学、買物などの「主たる移動手段」が鉄道やバスではなく、自家用車であるエリアの場合は、地域の事情に応じて同一圏内を判断します。

MEMO

用語の定義

・徒歩圏:徒歩圏は、徒歩20分以内に最寄駅、または中心街へ行ける圏内を指します。普段は徒歩ではなく、自転車・自動車・バスを利用することが多い場合でも、この条件に合う場合は徒歩圏とみなします。

・バス圏:徒歩圏以外の地域はすべてバス圏となります。徒歩圏と同じく、普段はバスに乗らないで、徒歩・自転車・自動車などを利用する場合でも徒歩圏以外はバス圏とみなします。

・最寄駅:最寄駅とは、その地域の住民が日常利用する鉄道の駅です。

・中心街:中心街とは、その地域の代表的ば商業施設、公共施設、企業などが集まっている地域をさします。最寄駅が距離的・時間的な理由で、その地域の住民の通勤や日常生活で利用されることが少ない場合は、中心街まで何分で行けるかその時間距離とみなします。

・徒歩◯分:徒歩1分は距離80mに相当します。単位は分単位とし、1分未満の時間は切り上げとします。例えば、距離120mは1分30秒ですが、表記は徒歩2分となります。

査定地と都市計画区域が同じ取引事例

都市計画法では、まず区域として、都市計画を定める対象となる都市計画区域とそれ以外である都市計画区域外に分けています。その上でさらに都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域非線引区域に分けられます。

次のようなケースは事例地として選ぶべきではありません。

・形状が不整形な土地
路地状敷地(ただし、査定地が路地状敷地の場合、事例地も路地状敷地を選べば査定可能です。)
道路予定地などを含む土地
・地積(土地の面積)が小さすぎる、または大きすぎる土地(該当地域の標準的な地積より過小、または過大である事例地は、標準的な単価水準となり得ないため、できるだけ事例地として選ぶべきではありません)
高圧線下地(ただし、高圧線下地の場合、事例地も高圧線下地を選べば査定可能です。)
・地役権が設定されている土地、借地権及び底地
・貸家建付地(かしやたてつけち:アパート、貸家などの収益物件の敷地)
・区分所有建物(マンション)の敷地

つまり、事例地はできるだけ成約年月日が新しくできるだけ査定地と近くて似たような事例を選ぶということになります。

②査定地と事例地の各条件についての判定と評価

次の各条件について判定、評価を行います。

  • 交通・近隣状況
  • 環境・供給施設
  • 街路状況
  • 画地状況

具体的に評点が知りたい方はこちらをご参照ください。

不動産流通推進センター価格査定マニュアル

交通・近隣状況について

査定地・事例地の両方について、「交通の便」「立地条件」の項目を選び評点を求めます。

交通の便についてはこちらを見て選びます。

・徒歩圏/バス圏を選ぶ
・徒歩圏の場合、徒歩の分数
・バス圏の場合、バスの分数
・バス圏の場合、バス停までの徒歩の分数
・バス圏の場合、バスの運行便数

近隣の状況についてはこちらを見て選びます

・店舗への徒歩の距離(徒歩10分以内にあるかどうか)
・公共施設への利便性
・街並み
・近隣の利用の状況

環境・供給施設について

査定地・事例地の両方について、「環境」「供給処理施設」の項目を選び評点を求めます。

環境についてはこちらを見て選びます。

・騒音や振動の有無
・日照、採光、通風、乾湿の状況
・眺望や景観の状況

供給処理施設についてはこちらを見て選びます。

下水処理の状況(排水施設)
ガスの引き込み状況(ガス施設)

街路状況について

査定地・事例地の両方について、こちらの項目を選び評点を求めます。

・方位:前面道路の接道面(角地かどうか)、方位

・幅員:前面道路の幅員(6m以上・5m以上6m未満・4m以上5m未満・3m以上4m未満[車両進入可能]・3m未満[車両進入不可])

・路面の状況:路面の状態(良い・悪い・未舗装)

・周辺街路の整備・配置状況(計画的で整然・ほぼ整然・計画性なく無秩序、行き止まり)

公道・私道の区別(公道に面する住宅地・私道に面する住宅地)

画地状況について

査定地・事例地の両方について、こちらの項目を選び評点を求めます。

・間口:間口のm数。私道行き止まり画地に該当する場合はそちらを選びます。

・形状:土地の形状(整形・やや不整形・不整形・相当に不整形・極端に不整形)

以下は該当する場合において選びます。

路地状敷地(奥行のm数・路地状部分の㎡数)

・崖地・法地(崖地及び法地の㎡数・利用できるかどうか・方位)

・都市計画道路予定地

高圧線下地(高圧線下地部分の㎡数・減価率)

・前面道路との高低差

③査定を行う土地の査定価格を出す

これまでの情報を住宅地価格査定マニュアルのシステムに入力すると、査定価格結果が出ます。(不動産流通推進センター価格査定マニュアルをご覧ください)

最後に流通性比率によって査定価格を調整します。

流通性比率とは、土地査定価格に対して「その物件が売れやすいか売りにくいか」という市場流通性(売りたい人に対して買いたい人の数が多い場合は売れやすいため流通性は高い)の度合いをいいます。流通性比率を判断して、必要に応じた調整を行います。

対象となる調整項目と調整比率は以下の通りです。1.00(100%)を基準とし、マイナス15%からプラス10%の範囲内で、売れやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。

①価格(1.10〜0.85)
・査定価格が市場における売れ筋物件の価格帯を大きく逸脱していないか

②物件の需給状況(1.10〜0.85)
・地域における物件量が極端に多い、またはめったに物件が出ない地域か

③地域の特性(1.03〜0.97)
・地域的に知名度が高く売り物が出るとすぐに売れる地域か、逆に安くても敬遠される地域か

④その他(1.05〜0.95)
・上記以外に、特に加点・減点を考慮すべき市場性の要素がある(例:駐車スペースの有無など)
・居住者に不快感・不安感を与えるような施設の影響の有無

(査定価格◯◯万円 × 流動性比率) = 調整後の査定価格◯◯万円

これで査定書は完成です。

このような客観的情報から査定書は作成されています。

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※こちらの記事は、価格査定マニュアルに関して(公財)不動産流通推進センターの掲載許可を受けています。価格査定マニュアルは、無断使用(複製、改ざん、頒布などを含む。)を固く禁じられております。

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