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売るのか貸すのかどちらにすべき?賃貸のメリットとデメリットについてまとめた

売却ガイドブック(売却基礎知識)

住んできた期間に関係なく、毎日の生活のベースになっていた家を売却するのは寂しさを伴いますよね。

大切な住まいだからこそ、売却を簡単には決断ができずにいるかもしれません。そんなとき「売らずに貸せばどうだろう?」とふと思うでしょう。

お家を売るべきか、貸すべきか、どちらがベストな選択かは、個人の状況によって異なります。

売却と賃貸で迷ったら「賃貸にするときのメリット&デメリット」をしっかり把握してから判断すべきです。

こちらでは、賃貸のメリットとデメリットについてわかりやすく説明します。

貸すときのメリット

家を売らずに第三者に貸した場合、どんなメリットがあるのでしょうか。

月々の家賃収入になる

月々の定額の家賃収入は、誰かが入居しているかぎり入り続けます。

もし、住宅ローンを支払い中なら、家賃収入を返済に充てることもできます。住宅ローンの支払いが終わっているのであれば、家賃収入を貯蓄に回せるのもメリットです。

注意

住宅ローンで賃貸はOKなの?

住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません

住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関(銀行など)に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。

この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。

とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります。

銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。

資産としてキープできる

マイホームに、一言で言い表せないくらいの愛着があり、「できるなら手放したくない」という人も多いです。

貸すのであれば、所有者は自分のままで資産になります。将来的に売却したり、子供に譲ってあげたりすることも可能です。

案外面倒?貸すときに知っておきたいデメリット

月々の収入や将来的な資産と考えると、貸し出すのも悪くない感じがしますよね。でも、反対のデメリット部分についてもしっかり把握しておきましょう。

管理していくのに結構お金がかかる

「貸すと家賃が入る」という単純なものではないのが賃貸経営です

所有者は貸主なので、固定資産税を負担しなくてはなりません。所得を確定申告することも必要です。

参考 不動産の固定資産税はいくら?イクラちゃんねる

また、家のメンテナンスも必要です。借主がわざと壊したということ以外であれば、設備機器のメンテナンスやトラブル対応はすべて家主である貸主の義務です。

借主が退去したら次の借主のために、ハウスクリーニングや壁紙の張り替え、リフォームなどもして、賃貸募集をする必要があります。

一戸建てなら外壁の塗り替え、補修なども必要ですし、マンションなら、管理費や修繕積立金の支払いもオーナーである貸主が負担します。

借主とのトラブルのリスクがある

資産価値を保つためにも、借主にはできるだけ丁寧に使って欲しいものです。しかし、借主の掃除や手入れが行き届いていないと室内の劣化がひどくなることもあります。

それに、なんらかの事件や火事を起こされる可能性もゼロではないでしょう。事件が起これば、次の借主が見つかりにくくなるかもしれません。そうなると、もし自分が再び住むとなっても、気持ち良くありません。

また、近隣住民に迷惑をかけたりするケースもあるので、貸し出すときには人間性をよく見極める必要があります。

自分が住みたくなったときに困ることも

期間を決めずに賃貸借契約を結ぶと基本的には更新され続けます。

「そろそろ自分が住みたくなった」と考えても、それは貸主の一方的な都合として認められません。法的にも借りている側が守られていて「出ていきたくない」と主張されると、正当な事由が無い限り対抗することはできません。

将来的に「また住みたい」と思っても、タイミング良く借主が出ていってくれない限り、退去させにくいというのはデメリットです。

借主がいなければ収入はゼロ

家賃収入があるのは、借り手がいてこその話です。入居している人が引越せば、次の借主を見つけなければなりません。でも、なかなか決まらないこともあるでしょう。

空室のままだと家賃は当然入ってきません。月々の家賃収入をあてにしているときには、それが続くのはデメリットです。

住宅ローンの場合は金融機関(銀行)が認めないケースも

住宅ローンを借りたまま、「貸したい」と考えている人も多いです。自分の所有物のため、許可を取る必要はなさそうに思えるかもしれません。

上記で説明しましたが、そもそも「自分が住む物件のため」という前提で住宅ローンを利用しています。原則的には「住宅ローンの支払い者が住んでいなければならない」というローン商品なので、貸し出すことに対して、金融機関がNGサインを出すことは珍しくありません。

ただ、「転勤で一時的に」「親の介護で実家へ引越す」など、特別な事情であれば認めてくれるパターンもあります。別のローンへの切り替えなど、金融機関によって対応はバラバラですが、内緒で貸し出すとトラブルになるかもしれないので注意が必要です。

まとめ

マイホームを貸すのは「家賃が収入になる」など、惹かれる部分も確かにあります。

ただ、メリットだけでなくデメリットをちゃんと理解しておかないと「あのとき売っておけばよかった」と後悔することになります。

「いずれこのお家に戻ってくる」という予定をしているならば、賃貸するのも選択肢ですが、それ以外では売却する方が手間や費用がかからずに安心という考え方もできます。

景気などの時期にもよりますが、高く売れれば、売却したお金で住宅ローンを完済できるかもしれません。

売るか貸すかどうかで迷ったら、「将来的に戻るか」「貸し出すときの手間や費用」などについてじっくり考えた上での判断が求められます。また、その人の現在の状況(戻ってくる予定はあるのかや、住宅ローンの状況、現在のお家の価格など)によって、どうすべきかは全く異なります。

売るか貸すかについて迷っているという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、売ったらいくらぐらいになるのか、貸したらいくらぐらいになるのか、また、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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